TPEO8051-討論事項-案名：變更臺北市松山區美仁段一小段459地號等第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案
會議紀錄id
TPEO8051
案件id
TPE變更松山區2023518
概要說明
- 說明：
- 一、有關旨揭南京東路四段55-1號商業大樓(以下簡稱55-1商辦)危老改建，臺北市政府核准之8筆地號美仁段一小段地號459、463、463-1、464、469、470、475、476。相鄰住宅區健康路3、5、7巷公寓(以下簡稱357公寓)是民國56-58年以「一宗土地」為建築基地，申請興建完成的4棟集合住宅，並依建築法留設周圍消防、通行法定空地。前述北市府核准8筆土地之後5筆，為357公寓原建築基地之消防、通行法定空地，以下說明北市府核准此區域都更、危老之原委。
- 二、塗○澤與其關係人自民國101年起在旨案及周邊區域劃定更新單元，相關人等已把持此區域更新改建權利超過10年以上。
1.本人與鄰居這幾年來，為了都更及危老一直函陳臺北市政府及第103頁/共113頁相關局處行政不公，偏袒建商財團(副本均有發營建署、廉政署)。塗○澤與蕭○福、塗○菁等所有權人(健康路3巷4號2、3、4樓)，為建築團隊之關係人，其申請此區域都更、危老記錄如下：
2.101年10月30日府都新字第10131932100號，由塗○菁申請劃定健康路3、5、7巷17筆土地為更新單元，均為住三區。101年申請範圍包括357公寓及消防、通行通道(3巷、5巷)，不包括7巷(計畫道路)及7巷雙數號公寓。申請範圍17筆地號464、465、466、467、468、469、470、471、472、473、474、475、476、477、478、479、480。
3.103年10月24日府都新字第10331112800號，改與相鄰南京東路四段55-1號商業大樓業主合作，再由塗○菁申請劃定459地號等10筆土地劃定更新單元，將101年申請範圍之住宅區健康路3巷公寓、3巷、5巷巷道，劃與55-1商辦住商混合改建，104年事業計畫實施者家騰建設股份有限公司(塗○澤為總經理，蕭○福為董事長)，設計單位蕭○福聯合建築師事務所；107年提第二次事業計畫，加入奇模工程有限公司。該計畫分建商業棟與住宅棟，把3巷公寓申請的老舊公寓容積獎勵與建築好處規劃在商業棟，嫌惡設施設在住宅棟，將住宅棟作為商業棟商業用途使用，卻始終不回答公用設施哪些是商業棟、住宅棟的共有或專有。
4.108年11月13日都市計畫委員會第758次會議，市府協助申請更新範圍內住三變更為住三(特)，以適用老舊公寓專案容積獎勵。108年12月4日北市畫會一字第1080011663號函復說明，變更為住三(特)得申請老舊公寓專案容積，「其使用項目並無變更放寬，亦未能由住宅區變更為商業區」。但之後北市府109年3月23日都市設計簡化會議決議，直接將都更案住三(特)擴大解釋為得附條件允許作商業使用，還說是785會議決議同意。
5.109年7月29日實施者申請調整更新範圍為4筆，地號459、463、463-1、464。
6.109年8月24日本人5、7巷鄰居發「健5巷字第1090824-008號-25F-法空陳情文」，正本致都更處、臺北市都市更新及爭議處理審議會全體委員、建管處、都發局、工務局、都市計畫委員會、柯市長、黃副市長、內政部營建署。該函附上更新計畫範圍土第104頁/共113頁地標示部及異動索引、357公寓所在原始母地號分割地籍圖，及相關變更登記資料，357公寓各棟建築物法定空地不足面積計算表等等，證明357公寓56年以「一宗基地」為建築基地，申請興建完成的4棟集合住宅，並依建築法留設周圍消防、通行法定空地。
7.109年9月11日臺北市都市更新及爭議處理審議會第434次會議，357公寓指證地號464為原建築基地法定空地，審議會決議指示實施者去「函詢」建管處確認地號464是否為法定空地，倘是則應一併劃出更新單元，建管處答覆不是。
8.109年12月30日，3巷公寓已被劃出更新單元不再適用老舊公寓專案，實施者必須向都市計畫委員會申請回復原計畫(將變更為住三特區域，回復住三)，且刻意在地主分割地號前送件。
9.110年1月25日，470地號地主(即55-1商辦業主)，為準備申請危老，向地政局申請完成分割原470地號(213㎡)為兩筆，新地號470(15㎡，西側)及地號470-1(198㎡，東側)。
10.110年4月12日臺北市政府公告、公展地號459等土地都更案回復原都市計畫，公告公展計畫書仍為未分割前舊470。
11.110年4月13日實施者向都更處申請都更案撤案。
12.110年4月26日北市府召開回復原都市計畫說明會，計畫書仍只列舊地號470，無470-1。
13.110年4月27日說明會結束，都更處立即核准實施者撤銷都更案。
14.110年4月29日原都更案團隊立即向市府申請55-1商辦危老改建。
15.110年8月12日都市計畫委員會第782次會議，要將變更為住三特之區域回復原都市計畫住三，市府於回復計畫中夾帶55-1商辦危老申請地號463-1分區變更(此時市府尚未核准該危老案)，本人與鄰居於會中向都市計畫委員會指證，主席要求市府不該夾帶他案，應另案申請。才有後續111年11月3日第799次會議。
16.110年12月13日臺北市政府核准55-1商辦危老改建，申請建築團隊仍為家騰建設股份有限公司，蕭○福聯合建築師事務所。
臺北市政府核准55-1商辦危老改建基地範圍切割、移轉、重覆使用相鄰住宅區357公寓消防及通行法定空地5筆地號464、第105頁/共113頁469、470、475、476，以住宅區法定空地權益，去大幅擴大55-1商辦改建建物面積與容積，造成住宅區公寓變成沒有消防、通行通道的不合法建物，公用設施落在他人建地，損害357公寓住戶權益。
17.111年12月23日臺北市政府府都新字第1116016903號函(本人112年1月3日才收到)，核准塗○澤君委託奇模工程有限公司依都市更新條例規定申請自行劃定「臺北市松山區美仁段一小段465地號等13筆土地為更新單元」案，市府特趕在新執政團隊上任前核准，該範圍即103年劃定更新單元，刪除市府核准切割、移轉、給55-1商辦改建重覆使用的5筆地號。
- 三、55-1商辦背後建商財團等利益者，明顯與357公寓住戶為利益衝突兩造，北市府依55-1商辦建築團隊來簽證檢討357公寓法定空地，不只行政不公，還審核不實。
1.本人及鄰居自55-1商辦申請危老，便一直向市府發函，並舉證該申請區域包括357公寓法定空地。市府110年12月13日核准，卻等到111年1月28日放農曆年假前，才在網站公告110年12月核准的危老案件名單。本人鄰居是2月6日自行上網查詢才發現的。本人與鄰居隨即發函指出市府違法核准55-1商辦改建基地範圍切割、移轉、重覆使用相鄰住宅區357公寓消防及通行法定空地；隨後在111年3月初，鄰居們就收到塗○澤發函，要召開配合55-1商辦改建範圍，放棄原公寓建築基地消防、通行法定空地之13筆土地更新單元範圍，地號465、466、467、468、470-1、471、472、473、474、477、478、479、480。
2.111年11月3日都市計畫委員會第799次會議討論55-1商辦8筆地號中，住三區地號463-1變更為住三特，表面上是為了讓建物可合理利用，其實是為了在住宅區作一般零售業使用(參見本人致副知營建署111年11月1日莊字(111)062號函)。在第799會議前及會議中，本人及鄰居均舉證相關資料。當天會議主席彭副市長裁示，會前研究資料就覺得這個法定空地不太合理，其他委員也認為市府單位應說明357公寓建物當初的建築基地範圍。會議主席裁示暫停討論，請市府(都發局、建管處)不要「官式回答」，要具體算給住戶看，告訴住戶所依據法條，證明357公寓住戶的權益並未受損。本人會後也再發111年11月11日莊字(111)063號函，指證市府會議簡報套繪圖與現況建物照片自第106頁/共113頁相矛盾，可見其乃根據不實資料繪成。
3.直到111年12月29日，本人及鄰居才到建管處111年12月26日北市都建照字第1116194548號函(以下稱前函)。前函附上357公寓當年使用執照「王○瑯集合住宅竣工圖」「面積計算表」來回應都市計畫委員會第799會議主席的決議：算給住戶看。
（1）根據357公寓興建時建築技術規則所規定，「建築面積」指建築物所占平面最大面積，「基地面積」指建築物基地平面最大面積。住宅區之建築物其「建築面積」不得超過「基地面積」百分之五十。前函所附的是使用面積計算表，根據鄰居計算，約只有357公寓權狀面積的84%。前函所謂的法定空地計算，是將建物面積縮水84%的使用面積來計算，根本不是357公寓事實的「建築面積」，難怪簡報套繪圖與實際建物現況不符。
（2）在前述103年459地號10筆土地都更案，所有權人土地面積、建物面積都詳列在公展計畫書中，並經市府認證、公告之公文書。北市府為了要將357公寓的消防、通行法定空地劃為55-1商辦改建基地，涉及以不實資料剝奪住宅區公寓住戶法定權益。
（3）前函所附使用面積計算表的空地比率，都未能符合357公寓建築時規定的空地比50%。北市府過去總是官式答覆所謂已經建築師簽證檢討，顯示主管機關北市府做不實審核。
（4）前函稱附件建管處110年1月12日北市建照字第1093087359號函已回復建築範圍及地籍分割疑義。第一、110年1月12日所說的使照，不符興建時空地比，且使照未有通往面前道路的通道，明顯非最初申請建築基地；第二，市府核准給55-1商辦的地號469、475、476都登記在357公寓使照，357公寓尚未改建，市府就違反建築法將357公寓使照地號切割、移轉給其他建地重覆使用。
（5）前函稱已於建照註明健康路3巷應維持原狀，不得廢止妨礙地役權行使。這就證明，健康路3巷(地號464)就是公寓住戶具有地役權的法定空地!此外，111年11月3日第799會議，市府報告55-1商辦危老改建會開挖住宅區3巷為商辦地下室，市府還在公文繼續說謊。
第107頁/共113頁四、臺北市政府慣以「官式回復」、利用各局處、委員會間資訊落差，利用沒有公權力的建築師簽證當萬用擋箭牌，掌控行政權力與資源，達成其意圖並逃卸地方主管機關責任。
1.以上證明北市府一直以來「官式回復」稱經建築師檢討符合法規，一直是用不實資料數值來剝奪住宅區公寓法定空地，來供建商財團的商辦大樓擴大建物面積、容積，將住宅區作商業使用。臺北市政府以不回答公寓住戶原建築基地面積數值，不回答興建時的空地比/建蔽率數值，意圖讓公寓住戶沒有驗證的依據。若不是都市計畫委員會第799會議要求，市府不會拿出有數值、可檢驗的資料，而這些數值與資料也立即可驗證，並不是建物事實面積。老百姓的財產及法定權益，被主管機關應用「官式回復」剝奪，移轉給特定利益者。
2.只有和55-1商辦有共同利益的人，才會申請、核准自願放棄所有權建物法定空地的劃定更新單元。主管機關有沒有行政違法?有沒有損害、剝奪人民權益?有沒有改變都市計畫此區域的住宅區使用管制?主管機關剝奪公眾權益給特定第三方，有沒有圖利?敬請貴部立即調查地方主管機關以不正之行政作為及不實資料，謀第三方不正利益之情事。
新增市府回應說明有關所涉及建築執照範圍、法令修訂歷程、法空計算方式、地籍分割疑義，以及改建後是否影響原建物所有權人權益等，同陳情編號2新增市府回應說明。
委員會
決議