MOIO5461-審議事項-第十二案：台中縣政府函為「變更台中港特定區計畫（部分保護區為工商綜合專用區及綠地）案」。

會議紀錄id

MOIO5461

案件id

Q2ee5X

概要說明

• 說明：一、本案業經台中縣都市計畫委員會九十一年四月十日第二十九屆第一次會議審議通過，並准台中縣政府九十一年六月二十日府建城字第○九一一六一八○八○○號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第二十七條第一項第三款。
• 三、變更位置：詳計畫圖示。
• 四、變更內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：無。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉兼主任委員核示由本會委員組成專案小組先行審查，研提具體審查意見後，再行提會討論；本案專案小組成員為何委員東波、徐委員淵靜、翁委員金山、林委員素貞、賴委員美蓉，並由何委員東波擔任召集人，於九十一年七月三十日、十月一日召開二次專案小組審查會議，研獲具體審查意見，爰提會討論。

決議

• 決議：本案請本會原專案小組儘速擇期赴現場勘查，並就專案小組審查意見（詳附錄）一有關山坡地利用分析部分，續予審查獲致具體意見後，再行提會討論。

附件

• 附錄：本會專案小組審查意見本計畫案除左列各點外，其餘建議准照台中縣政府核議意見通過。一、山坡地利用分析：請開發單位（台達發股份有限公司）就左列各點補充資料提大會審決，以釐清本案土地變更之合理性與適宜性，並納入計畫書敘明。
  （一）本案基地位於都市計畫保護區之山坡地，其原始地形坵塊圖之平均坡度約十九％，依都市計畫工商綜合專用區審議規範第十三點規定：「基地內之原始地形在坵塊圖之平均坡度超過百分之三十以上之地區，其面積之百分之八十以上土地應維持原始地形地貌，不可開發，但得作為生態綠地，其餘部分得就整體規劃需要開發建築」規定，故本基地坵塊圖上平均坡度在百分之三十以下者，始得作為建築基地使用，平均坡度在百分之三十以上者，除作生態綠地外，其餘整體規劃開發部分應以作為開放性公共設施為限（如公園、廣場、道路等）；至於開發單位補充之本基地開發構想模型及其坵塊坡度分析圖，以及土地使用配置計畫套疊於該坡度分析圖部分（詳附件一），應再提大會補充說明，確實符合上開審議規範規定，並納入計畫書敘明，俾利查考。
  （二）請補充本案基地原始地形坡度情形及現況地形坵塊圖之坡度分析資料，並分析其差異性及造成原因。
  （三）請補充本案基地地質及鑽探報告相關資料，說明將來開發建築確無妨礙建築結構安全之虞。二、服務功能與市場分析：為釐清本變更案之合理性及服務功能，開發單位與會補充之本基地鄰近台中縣、市附近地區相關購物中心開發案設置情形，以及本開發案之市場分析定位等相關資料，仍有不足，請再加強補充說明之。三、環境影響評估：本案環境影響評估業經台中縣政府八十七年十二月四日八七府環一字第三四四七六號函同意備查在案，開發單位補充之本變更案之環境影響評估審查結論，及其環評審查通過之各點附帶規定之後續辦理情形對照說明（詳附件二），應納入計畫書敘明，俾利執行查考。四、交通衝擊：
  （一）本案基地內二十公尺寬對外聯絡道路連接至面臨五十公尺寬之區域性幹道中棲路有二處交叉路口，以及基地面臨台中港路擬設置停車場（○．九一七一公頃），為避免上開二處交叉路口及擬設置停車場對中棲路造成交通擁塞，應於細部計畫再詳細研提具體交通改善方案及人行、車行交通動線圖。
  （二）本案基地內二十公尺寬對外聯絡道路連接基地南側面臨中棲路之一處交叉路口，開發單位擬協調公路主管機關將中棲路之安全島予以切開，以疏解基地內之交通量乙節，為避免本案基地二處出入口對中棲路造成交通衝擊，上開中棲路之安全島，應予維持原狀；至本案基地北側另一處面臨中棲路之交叉路口所需之紓緩交通衝擊措施(含槽化工程)經費，應由開發單位負責提供，並予以開闢。
  （三）為因應本工商綜合區將來開幕期間、週年慶、連續假日時所帶來之大量交通量及購物人潮，對中棲路造成重大之交通衝擊，建議應妥善規劃順暢之交通疏導管制措施。
  （四）計畫書交通衝擊分析載明公車旅次吸引量運具分配比率與乘載率為百分之二十五，似屬偏高，應再檢討修正及將來應有具體之接駁公車系統，以接駁本基地部分購物人潮。
  （五）本基地內十公尺寬道路連接基地外現有農路及橫跨基地原始地形坡度陡峭乙節，據開發單位列席代表說明，基地外現況並無農路連接至本案基地內，及本基地內規劃之道路，已考量各土地分區之可行性、安全性及本基地環狀之防救災道路需求，以及道路縱剖坡度均符合道路工程設計標準，惟應納入計畫書敘明，俾利查考。五、土地使用分區管制：（總容積及建築高度部分）（一）本案擬變更後之工商綜合專用區規定容積率不得大於三六○％，建議修正為容積率不得大於三○○％。
  （二）考量本案基地位於都市計畫保護區之山坡地，本細部計畫規定建築物高度不得大於五十公尺乙節，建議修正為：「本案建築物高度應依『建築技術規則』建築設計施工編第十三章山坡地建築相關規定辦理。」。六、都市計畫工商綜合專用區審議規範之檢核事項：
  （一）為配合經濟部公告廢止「工商綜合區開發設置管理辦法」，本部業於九十一年一月十八日以台內營字第○九一○○八一一一九號函重新訂頒「都市計畫工商綜合專用區審議規範」，故本計畫書擬引用之相關文字，應配合修正；至計畫書規定自願回饋部分，請依上開審議規範規定辦理，如擬引用舊有之回饋規定，宜由開發人與縣府協調確定。
  （二）本案土地權屬分屬台達發股份有限公司、私人所有及三筆國有土地，建議補充土地權屬明細表、土地使用同意書或土地同意合併開發等相關證明文件，並納入計畫書敘明。
  （三）請補充研提都市防災、維生計畫及都市設計管制計畫。
  （四）本案如經本會審決同意變更，開發單位應於變更主要計畫核定前，與當台中縣政府簽定協議書，並經公證或認證，具結保證依核定之都市計畫及其所提整體開發計畫限期實施，並納入都市計畫書規定，以利執行。
  （五）本計畫書第七章事業及財務計畫，配合上開整體開發計畫限期實施，建議修正為「實施進度與經費」，以符都市計畫法第十五條有關主要計畫應表列事項；另主要計畫書載明有關財源籌措來源「中美發展基金」乙節，為避免未來產生執行疑義，建議予以刪除。
  （六）本計畫書載明之變更示意圖及計畫圖，標繪有誤，併請查明修正。
  （七）開發單位與會補充之環境影響評估報告書及水土保持計畫書，請縣府報請核定主要計畫時，應檢附上開二報告書定稿本，俾利查考。七、本專案小組九十一年七月三十日第一次會議審查意見之開發單位處理說明（詳附件三），應請確實辦理。
• 附件一：基地現況坡度分析圖N計畫區範圍坡度超過30％部分土地使用配置計畫套疊於該坡度分析圖N計畫區範圍開發部分坡度超過30％部分
• 附件二：台中縣政府八十七年十二月四日八七府環一字第三四四七六號函同意備查之環境影響評估審查結論，開發單位補充之本變更案之環境影響評估審查結論，及其環評審查通過之各點附帶規定之後續辦理情形對照說明對照表審查結論處理說明本案有條件接受開發，開發單位應依下列事項辦理：一、本開發案之整地及挖填方應符合水土保持技術規範之規定，所提之防災與水土保持措施與對策應確實據以實施。一、遵照辦理。整地及挖填方依水土保持技術規範之規定辦理。請參見『評估書(定稿本)』p5-5~p5-11、p8-1~8-7、p10-6~p10-7。二、施工中剩餘土方若彰濱工業區無法全部接納作為回填土，屬良好骨材部份應做資源化之利用。二、遵照辦理。本計畫所產生之剩餘土方屬良好之骨材，提供彰濱工業區填土應無問題，已獲經濟部工業局同意(85/11/21工(85)字第039687號函)，若彰濱工業區無法配合時，將價售鄰近骨材開採業者，亦已取得砂石業同意函。請參見『評估書(定稿本)』〝附錄一〞內之p.附1-24及p.附1-25。三、挖填方邊坡除考量安定分析上之安全性外，亦須顧及可能之意外及景觀之協調。三、邊坡處理均以自然邊坡，並予以植生，同時為考量安全，於高差過大處，設置格樑護坡後並予以植生。四、開發地點之空氣品質已不符合環保署公告之空氣品質標準，於施工期間，基地南北兩側二公里內道路加強清掃，所研擬之各項污染抵減計畫需確實遵行，並依實施成效隨時檢討修正。四、遵照辦理。請參見『評估書(定稿本)』p.7-3~p.7-7及p.8-5。五、為維護中港路景觀，日後進行建築體之細部設計時，需配合台中縣政府整體規畫，以免景觀衝擊。五、遵照辦理。請參見『評估書(定稿本)』p.7-26~p7-29及p8-1~8-3、p8-4、p8-7。六、為有效降低營運期間所引起之交通衝擊，除妥善擬定各項交通疏解設施與計畫並據以實施外，停車場與生態保留綠地之面積未來均不得變更用途。並以定性敘述方式，評估未來台中捷運藍線施工時，對營運之影響。六、依「工商綜合區開發設置管理辦法」之規定，本案於取得開發許可後，需捐贈30%之生態綠地，意即開發單位須辦理30%之生態綠地土地移轉予國有，至於其停車場用地部份將依都市計畫法相關規定劃為「停車場用地」，依相關法令之規定，其「停車場用地」亦有使用項目之規定，因此日後開發單位無法任意變更其使用項目。
  台中捷運藍線自東海大學/榮總經台中火車站至太平，連接台中-西屯區及台中-烏日二主要運輸走廊，因此台中捷運藍線施工期間對計畫區側中棲路之交通影響主要為建材及土方運送的交通干擾，並無開挖道路或封閉道路而佔用道路面積之情形，其施工期間(民國91年)尖峰小時運輸車次約27輛卡車車次往返，對計畫區側中棲路之交通影響可接受。將納入『評估書(定稿本)』第六章相關計畫p6-78。七、施工期間之周界圍籬採用甲種圍籬，施工面之經常性灑水需確實執行。七、遵照辦理。請參見『評估書(定稿本)』p.8-5。八、本開發案之建築配置與高度須有初步之規劃。八、已補充初步規劃，請參見『評估書(定稿本)』p.5-1~p.5-4及p8-1~p8-2。，其建築配置中，購物中心主體建築物高度初步規劃不超過50公尺為原則，建築物高度規範則以基地與中棲路境界線路面高7公尺處之45°仰角線為原則，各樓層高度將視使用性質，於建築細部設計時再予以設計。九、施工期間及營運期間第一年應分四季進行生態監測加強評估。九、遵照辦理，為瞭解施工對鄰近動物種類及個體數之影響，將在施工前半年、施工期間及營運期間第一年進行監測，其監測方法及頻率將採一致，監測參數包含種類數及個體數。已納入『評估書(定稿本)』之監測計畫中p10-5。十、開發單位應於施工前依環境影響評估報告書內容及審查結論，訂定施工環境保護執行計畫，並記載執行環境保護工作所需經費；如委託施工，應納入委託之工程契約書。該計畫或契約書開發單位於施工前應送本縣環境保護局備查。十、遵照辦理。
  十一、應確實依環境影響評估報告書承諾進行環境監測計畫，並按季提送監測資料送目的事業主管機關及本縣環境保護局。
  十一、遵照辦理。
  十二、施工期間及營運期間之環境保護對策應確實執行，有關水資源回收，中水道系統應納入整體規畫項目，以節約用水；開發內容及範圍應與環境影響評估報告書內容相符，若有不符之處，應依「環境影響評估法施行細則」第三十六、三十七、三十八條規定辦理。
  十二、遵照辦理。將於區內設置中水道系統，將污水處理廠處理後的放流水供應區內沖廁用水、道路清洗、洗車用水、生態綠地澆灌等，以節省自來水的用水量(再利用水量約每日200立方公尺)。請參見『評估書(定稿本)』p.5-13~p5-16。
  十三、開發單位取得目的事業主管機關核發許可後，逾三年始實施開發行為時，應提出環境現況差異分析及對策檢討報告送本府審查，本府未完成審查前，不得實施開發行為。
  十三、遵照辦理。
  十四、有關委員、學者專家及相關機關所提其他意見，應一併補充、修正並作答覆說明，納入定稿。
  十四、遵照辦理。。請參見『評估書(定稿本)』附錄十九至附錄二十三之處理說明。
• 附件三：本專案小組九十一年七月三十日第一次會議審查意見之開發單位處理說明意見對照表審查意見規劃單位處理說明（一）山坡地利用分析：本案基地位於都市計畫保護區之山坡地，其原始地形坵塊圖之平均坡度約十九%，高程由二五O公尺緩降至一六O公尺，其高程差約為九十公尺，依都市計畫工商綜合專用區審議規範第十四點規定：「基地內之原始地形在坵塊圖之平均坡度超過百分之三十以上之地區，其面積之百分之八十以上土地應維持原始地形地貌，不可開發，但得作為生態綠地：其餘部分得就整體規劃需要開發建築」規定，故本基地坵塊圖上平均坡度在百分之三十以下者，始得作為建築基地使用，平均坡度在百分之三十以上者，除作生態綠地外，其餘整體規劃開發部分應以作為開放性公共設施為限︵如公園、廣場、道路等︶，並請補充本基地坵塊坡度分析圖及土地使用配置計畫套疊於該坡度分析圖，以說明該基地之土地使用適宜性。
  補充坡度分析圖請參閱附件一。基地面積52.8%之土地屬一、二級坡（15%以下），三級坡（15%~30%）佔全部面積之28.8%。超過30%坡度之土地僅18%，大部分位於基地之東北角，劃設為生態綠地。
  位於西南角之部分則部分作為水土保持設施及區內道路使用。
  （二）服務功能與市場分析：為釐清本變更案之合理性及服務功能，請補充說明本基地鄰近台中縣、市附近地區相關購物中心開發案設置情形，以及本開發案之市場分析定位。
  依據經濟部商業司資料，台中市區內工商綜合專用區僅有遠東工商綜合區。
  本基地發展市場分析定位如下：
  １、就基地立地特性而言：由於本基地交通便利，面前道路寬廣，與都會區內各都市鄉鎮交通連絡方便，且未來尚有多項交通建設，因此在土地使用上，適合規劃作為休閒遊樂設施、物流中心、或是購物目的型態之場所。
  ２、從市場競爭型態來看：台中都會區之商業活動中心過去過度聚集於台中市中心區，但由於市中心區的道路狹窄，交通可及性不高，本基地若充分利用交通便利之特色，塑造寬廣明亮之購物空間，與市中心區狹小之購物空間作一區隔，同時在經營型態及所提供之設施項目上呈現更多樣化活動空間，足以與現有商業中心產生區隔，具有強大之競爭力。
  ３、本基地位於深具發展潛力之台中港生活圈與台中市生活圈之間，在區位上可提供此二生活圈居民之各項日常生活所需，又緊鄰台中都會區內最主要商業中心，可提供涵蓋鄰近各市鄉鎮居民更多樣化之活動場所，因此無論在交通條件、所在區位、與未來都市發展之趨勢上來看，本基地均利於「工商綜合區」之劃設。
  （三）環境影響評估：本案環境影響評估業經台中縣政府八十七年十二月四日八七府環一字第三四四七六號函同意備查在案，請補充本變更案之環境影響評估審查結論，並就上開環評審查通過之各點附帶規定，其後續辦理情形，予以表列對照說明。
  遵照辦理，請參閱附件二。
  （四）、交通衝擊１、本案基地內二十公尺寬對外聯絡道路連接至面臨五十公尺寬之區域性幹道中棲路有二處交叉口，以及基地面臨台中港路擬設置停車場(0.9171公頃)，為避免上開二處交叉口及擬設置停車場對中棲路造成交通擁塞，請依社會成本內部化原則，研提具體交通改善方案及人行、車行交通動線圖。
  １、基地銜接至中棲路之二處路口，未來會增設號誌進行管制，並與上下游路口連鎖，以加強車輛續進功能，儘量減輕對既有道路之交通衝擊。
  ２、基地開發後之人行及車行交通動線詳細部計畫書圖4-3及圖4-4。此外，經檢核進入臨中棲路側之停車場等候車隊長度，依等候理論模擬結果，平面層（216個車位、2個入口）及地下層（180個車位、1個入口），於尖峰小時平均約各有1輛車及3輛車等候，每輛車平均等候時間約各為4秒及10秒；瞬間最大等候車隊長度約各為3輛車(18公尺)及6輛車(36公尺)，最大等候時間約各為28秒/車及44秒/車，情況尚佳。
  其最大停等長度均短於自停車場進口柵欄前至中棲路之車道長度（平面層約110至150公尺、地下層約70公尺），因此基本上進停車場車隊，不致於回堵影響中棲路車流，在可接受之範圍內，且配合假日尖峰時段之交通疏導指揮，情況應該更為理想。
  ２、為因應本工商綜合區將來開幕期間、週年慶、連續假日時所帶來之大量交通量及購物人潮，對中棲路造成重大之交通衝擊，建議應補充妥善規劃順暢之交通疏導管制措施計畫。
  配合於計畫書中承諾規劃「交通疏導管制措施計畫」，未來本工商綜合區於開幕營運之前，會擬妥交通疏導管制措施計畫，送請當地交通主管機關審核認可後，據以執行。
  交通疏導計畫內容將包含：
  １、鄰近路口管制策略（含義交、保全人員配置）、２、車輛進出停車場引導計畫（進離場動線）、３、接駁專車路線計畫（專車行駛路線、班距）等。
  ３、計畫書交通衝擊分析載明公車旅次吸引量運具分配比率與乘載率為百分二十五，似屬偏高，將來是否有具體之接駁公車系統計畫，以接駁本基地部分購物人潮。
  １、依計畫書內容有關運具分配比率，其中購物旅次使用公車僅佔9%，其他旅次（如員工通勤或洽公、用餐等）使用公車佔25%，比例應屬合理；且無論購物或其他旅次使用小型車者皆高達52%至66%，因此本基地已規劃預留4,275個小型車停車位，提供民眾及員工停車使用，其設置車位數亦已合乎審議規範之要求。
  ２、未來除協調各客運公司於中棲路臨本工商綜合區側增設招呼站，方便民眾搭乘外；並將於假日時段增駛接駁專車，往來於沙鹿車站至本基地之間，提供購物民眾更方便多元之運輸服務。
  ４、本基地內十公尺寬道路連接基地外現有農路及橫跨基地原始地形坡度陡峭乙節，據申請人列席代表說明，基地外現況並無農路連接至本案基地內，請就本基地內道路之完整性、可行性及安全性，及本基地環狀之防救災道需求，以及道路縱剖坡度有無符合道路工程設計規範，重新檢討整體考量。
  本案道路依據「台灣省市區道路工程設計標準」設計，基地內道路有二十公尺寬幹道及十公尺寬連絡道路，幹道有兩個出入口連接中棲路，縱坡平緩，連絡道路為連接基地內停車場及生態綠地，縱坡約最大為十二%，均符合設計標準。道路最大縱坡度(％)規定如下表：
  設計速率(公里/小時)8070605040最大縱波度(％)78101112基地道路之配置皆已考量各區為之交通運輸、進出服務及防災救災需要，符合完整性及可及性需求。
  （五）都市計畫工商綜合專用區審議規範１、為配合經濟部公告廢止「工商綜合區開發設置管理辦法」，本部業於九十一年一月十八日以台內營字第○九一○○八一一一九號函重新訂頒「都市計畫工商綜合專用區審議規範」，故本計畫書擬引用之相關文字，應配合修正：至計畫書規定自願回饋部分，似宜依上開審議規範規定辦理，如擬引用舊有遵照辦理修正，計畫書中加入「都市計畫工商綜合專用區審議規範」相關說明；自願回饋部份因涉相關作業需要，仍擬引用舊有法令回饋規定辦理。
  之回饋規定，宜由開發人與縣府協調確定。
  ２、本案土地權屬分屬台達發股份有限公司、私人所有及三筆國有土地，建議補充土地權屬明細表及土地使用同意書及土地同意合併開發等相關證明文件，並納入計畫書敘明。
  遵照辦理。
  基地全部面積之95.65%屬於台達發公司所有，2.41%為私有，1.94%為國有地，皆已取得合併開發同意書。土地權屬明細表詳計畫書p.31。
  同意合併開發證明文件及土地清冊詳附件三。
  ３、請補充研提都市防災、維生計畫及都市設計管制計畫。都市防災、維生計畫及都市設計管制計畫均已納入細部計畫書中加以規範，包括於細部計畫書第肆章之「肆、區內災害防救計畫」及「柒、都市設計原則」中皆有規劃及管制原則。
  １、防災、維生計畫：依據行政院頒布之「災害防救方案」規定，將防災考量納入基地規劃中，主要項目有都市防災計畫、防洪計畫、火災防護計畫、防震計畫及防颱計畫。此部分也納入都市設計管制章節中。詳細部計畫書。p.54~p.58、p.72~p.78。
  ２、都市設計：內容包括公共開放空間系統配置與管制事項、人行空間或步道系統配置事項、無障礙環境系統、交通運輸系統、建築量體公共設施及公共設備之配置、高度、造型與風格等管制事項、環境保護設施配置與管制事項、防災計畫、綠化植栽及景觀計畫。
  ４、本案如經本部都市計畫委員會審決同意變更，申請人應於主要計畫核定前，與當地地方政府簽定協議書，並經公證或認證，具結保證依核定之都市計畫及其所提整體開發計畫限期實施，並納入都市計畫書規定，以利執行。
  遵照辦理。
  ５、請申請人依上開訂頒之審議規範，列表檢核是否符合規定。遵照辦理，請參閱附件四。