MOIO6701-審議事項-第４案：花蓮縣政府函為「變更鯉魚潭風景特定區計畫（第一次通盤檢討）（暫予保留，另案辦理）案」。

會議紀錄id

MOIO6701

案件id

ACHUK8

概要說明

• 說明：一、本案業經花蓮縣都市計畫委員會94年5月16日第112次會議審議通過，並准花蓮縣政府95年9月6日府城計字第09501105970號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第26條。
• 三、變更位置：詳計畫圖示。
• 四、變更內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民及團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可由本會歐陽前委員嶠暉（召集人）、楊委員重信、林委員俊興、賴委員美蓉、賴委員碧瑩、陳委員麗春及劉前委員佳鈞等委員組成專案小組，並於95年10月17日、96年3月20日聽取花蓮縣政府簡報研獲初步建議意見，惟花蓮縣政府迄今已逾7個月尚未依專案小組初步建議意見補充相關資料到部，為因應都市計畫法第19條審議期限規定，爰提會報告。
  決定：洽悉，並退請花蓮縣政府依本會專案小組96年3月20日第2次會議初步建議意見（如附錄）補充相關資料後，再由本會專案小組繼續聽取該府簡報。

附件

• 附錄：本會專案小組初步建議意見本計畫案建議請花蓮縣政府依下列各點研提補充圖說相關資料到署，俾供本會專案小組下次會議審查之參考。一、有關花蓮縣政府依第1次專案小組審查意見補充資料（如附件），其中本計畫區旅遊人數及住宿需求數之推估，仍有不足，其引用資料年份老舊且尚待更新與釐清，建議花蓮縣政府詳予補充更新並正式行文請交通部觀光局就下列各點提供具體意見後，再據以研提本計畫案旅館合理住宿需求量及推估旅館區合理面積規模。
  （一）東部地區及花蓮地區觀光旅遊人口數（含現況與未來推估預測量）。
  （二）東部地區及花蓮地區旅遊住宿需求現況與未來推估供給情形。
  （三）東部地區及花蓮地區旅館發展總量（含都市土地及非都市土地）。
  （四）本計畫區周邊旅遊景點、觀光資源及旅遊動線是否有配套措施事項。
  （五）本計畫擬開發興建四星級觀光旅館，預計分2期開發，合計擬增設595間客房之必要性與可行性。
  （六）本計畫案擬變更為旅館區之區位，是否確有旅遊住宿需求。二、為因應本風景特定區相關旅遊配套措施及開發興建觀光旅館吸引觀光旅遊人次所衍生之停車需求與廢污水排放處理問題，建議補充研提停車供給需求分析與停車位規劃配置情形，以及非點源污染與旅館廢污水之收集處理排放具體配套措施。三、本計畫案係屬「變更鯉魚潭風景特定區計畫（第一次通盤檢討）案」之「暫予保留，另案辦理」部分，惟查花蓮縣政府所報本計畫範圍與該暫予保留範圍並不一致，且其部分土地範圍呈現較不完整，有造成畸零地及土地個別零星發展之虞，為利本特定區計畫土地整體之發展及維護鯉魚潭環湖周邊之環境景觀，建議花蓮縣政府就下列3種處理方案詳予評估後，研提意見送請專案小組繼續審查。
  （一）本計畫案應依本特定區計畫第一次通盤檢討案之「暫予保留，另案辦理」全部範圍土地，均予納入整體規劃開發，並就如何辦理上開範圍內土地之整體規劃開發，研提具體可行之配套措施。
  （二）本計畫案改納入花蓮縣政府目前辦理中之本特定區計畫第二次通盤檢討草案範圍中，併案整體規劃檢討之。
  （三）檢具合理開發面積規模及具體事業財務計畫，另案報由交通部（觀光局）認定是否符合都市計畫法第27條第1項第3款或第4款規定要件後，再另案辦理個案變更都市計畫程序。四、逕向本部陳情意見部分：
  本會專案小組審查意見陳情人及陳情位罝陳情理由建議事項一、本縣鯉魚潭風景特定區都市計畫，民國64年公布施行，並於90年辦理第1次通盤檢討，將潭旁部分公園綠地有條件同意變更旅館用地，經貴會專案小組決議：「暫予保留，另案辦理」在案，花蓮縣都委會於94年5月間審議通過後，於95年月6日函附該計畫案書、圖報請貴會核定，專案小組於95年10月17日召開第1次審查會議。
  魏東河先生等人96年3月3日陳情書為花蓮縣鯉魚潭風景特定區都市計畫第一次通盤檢討案，將部分公園用地綠地變更為旅館用地案，請併同審查意見（三）辦理。
  陳情人及陳情位罝本會專案小組審查意見陳情理由建議事項貴會專案小組暫不審議或退回花蓮縣都委員會重新審議，俾維護陳情人等之權益。二、該變更案據知係我國自實施都市計畫以來，將公園用地變更為高價之旅館用地面積最大之首例，其目的是在有效協助本縣觀光事業之發展。惟自公布實施迄今以來，均未見本縣或中央主管觀光事業單位有效說明，輔導土地所有權人依照變更旨意予以申請變更，耽誤發展觀光契機。三、據聞有財團於86年曾專案申請開發原都市計畫區旅館用地，且訂於90年完成計畫，因此取得國有旅館用地之承購權，豈知該公司低價取得土地後，並未依照計畫時程及開發範圍完成計畫程序，反而串聯其他財團，進行計畫區域外公園綠地有無整體變更為旅館用地？否則將導致該鯉魚潭風景區之旅館區支離破碎雜亂無章，並涉嫌損害相鄰土地所有權人權益。四、惟查陳情人等所有土地在該第1次通盤檢討案為「暫不編定」。而該等財團所有之土地則同意變更為旅館用地等，有違比例原則，且與花蓮縣都委會90年11月20日第522次會議決議背離，按該522次會議之決議含括必須檢具該區域內所有公私有土地同意書、財務計畫、建築計畫書等，並需劃設公共設施之比例、提出自願捐獻及義務負擔事項等送花蓮縣都委會審議，陳情人之土地被該規劃案所包圍，其用地居然為暫不編定，顯然未做整體開發之規劃，居然部分土地為旅館用地，部分土地暫不編定，似有棄其他土地所有權人利益不顧，而圖利該等財團之嫌。五、綜上，為有效開發該風景特定區之旅館區，敬請貴會輔導主管單位有效整體規劃，暫不審議或退回花蓮縣都委會重新審查，以符公平正義，並避免財團不當利用公權力謀取私利，妨害本縣觀光事業之發展。
  魏東河先生等人96年3月14日陳情書一、據傳花蓮縣都委會在94年審查本特定區計畫通盤檢討案時，居然就90年決議案所要求全部公私有土地變更同意書一節，置之不理，轉而同意開發人所提之其他土地所有權人不同意變更切結書，就開發人所申請開發範圍同意變更，其他所有權人之土地則暫不變更。
  再審究其切結書之取得容有誤謬，據陳情人與其他地主聯絡，大多同意整體開發，其不同意變更切結書之取得不無疑問，按部分可能係開發人與地主間之溝通不良，部分則其他地主完全未知悉該開發計畫，以陳情人而言，並未出具不同意變更切結書，花蓮縣都委陳情人等建請要求貴會專案小組為花蓮縣鯉魚潭風景特定區都市計畫第一次通盤檢討案（將部分公園用地綠地變更為旅館用地）暫不審議本併同審查意見（三）辦理。
  陳情人及陳情位罝本會專案小組審查意見陳情理由建議事項會審查本計畫案，似未善盡落實調查之責。二、復查貴會倘若同意本計畫案之都市計畫通盤檢討案，有違比例原則，開發人就整個區塊內可開發為旅館區用地部分，完全享有，其他未參與共同開發之土地，目前雖以暫不編定處理，預料將來勢必無法做其他使用（包含旅館用地），僅能以公園綠地編定，權益受損至鉅，為何開發人吃香的、喝辣的，而陳情人等其他土地所有權人之土地則淪為別人的公園綠地。三、綜上，懇請貴會仍依陳情要求處理。計畫案或退回花蓮縣都委員會重新審議，資補充說明如下。
• 附件：本會專案小組第1次審查會議之審查意見及花蓮縣政府96年3月1日補充資料對照表本會專案小組95年10月17日第1次審查會議之審查意見花蓮縣政府96年3月1日府城計字第09600258540號函送之補充資料查「變更鯉魚潭風景特定區計畫（第一次通盤檢討）案」前提本會90年11月20日第522次會議決議略以：「專案小組審查意見（一）、３有關變更內容綜理表第8、11及12案應『暫予保留，另案辦理』部分，應請花蓮縣政府儘速依照辦理」，專案小組審查意見略以：「．．．有關變更內容綜理表第8、11及12案，擬變更部分公園用地為旅館區部分，建議原則同意變更，．．．，本項應『暫予保留，另案辦理』，．．．由花蓮縣政府會同申請人依左列各點原則補具擬變更範圍、面積及計畫內容等書件，經提該縣都市計畫委員會審議通過後，再依法報核，否則維持原計畫。．．．（略）」（如附件）；案經花蓮縣政府依上開決議辦理並提經該縣都市計畫委員會94年5月16日第112次會議審議通過，爰該府以95年9月6日府城計字第09501105970號函檢附本計畫案之書、圖報請核定等由到部；本計畫案建議請花蓮縣政府依下列各點研提補充圖說相關資料到署，俾供本會專案小組下次會議審查之參考。--一、查本計畫區位於花東縱谷國家風景區範圍內，其區內觀光旅遊景點資源、遊憩相關設施、吸引之遊客人數及目前花蓮地區旅館供給情形，為審查本計畫是否確有旅館住宿需求及推估旅館區合理規模面積之主要因素，建議應研提補充有關東部區域、花蓮地區及本計畫區旅遊人數之推估，本計畫區及周邊觀光旅遊景點資源、旅遊承載量及遊憩相關配套措施，本計畫區之觀光發展定位、旅遊型態與整體發1.有關計畫區發展定位：鯉魚潭風景特定區以山林湖泊景緻為主要地景資源，區內有鯉魚山、池南森林遊樂區等遊憩據點，往北銜接花蓮市，往南銜接縱谷遊憩系統資源。就觀光發展定位言之，全區屬於東部區域整體觀光發展計畫、東部遊憩系統之花蓮系統，亦為花東縱谷國家風景區北端門戶與主要據點，計畫以發展「觀光渡假區」為目標；亦為花蓮市南郊風景面之主要據點之一，以花蓮居民的休閒地點。而本變更範圍（以下簡稱計畫區）位居鯉魚潭風景特定區內潭域北濱之重點服務設施區，並為潭北之休閒渡假基地及水域觀光活動的服務據點。
  本會專案小組95年10月17日花蓮縣政府96年3月1日府城計字第09600258540號函送之補充資料第1次審查會議之審查意見展構想，以及花蓮地區目前旅館客房之供需情形。2.有關計畫區旅遊人數推估：依據「東部區域整體觀光發展計畫」（行政院台88交20397號函核定88.5.25）」發展目標，於民國100年時，花蓮系統目標旅次為693萬人次，觀光旅館旅館容量為4,000間、一般旅館容量為5,500間。目前花蓮系統內觀光旅館計1,945間，尚有2,055間發展量；一般旅館計4,323間，尚有1,177間發展量。而民國100年時鯉魚潭風景特定區目標旅次為74萬人次，住宿量需求約3,150人，其觀光旅館住宿容量約為787.5人（394間）、一般旅館住宿容量約為1,102.5人（552間），依據現況勘查區內並無旅館之開發，計畫區開發住宿設施正可達成鯉魚潭風景特定區發展觀光渡假區之目標。（有關計畫區旅遊次人、周邊旅遊資源等說明，請參見附件一）二、配合本計畫區旅遊人數及住宿需求數之推估，建議補充研提本案擬興闢旅館之需求性及需求量、定位、建築配置與形式及規模面積。緣於前述，本計畫區為潭域北濱之重點服務設施區，住宿設施之提供將使全區服務功能更臻完善。依據交通部觀光局94年「東部地區一般旅館業與民宿經營現況調查」花蓮地區一般旅館平均住宿率約26.7％，而觀光旅館平均住宿率約52.7％，可知近幾年來花蓮地區之旅館住宿率均呈現成長趨勢，且觀光旅館住宿率普遍高於一般旅館，因此本計畫區開發住宿設施，以渡假型之觀光旅館為開發目標，並將依據兩處基地之腹地規模及資源特色規劃不同主題類型之觀光旅館。
  （有關本案興闢旅館之定位、建築配置及規模請參見附件二）三、為解決本計畫區未來開發後污廢水之排放問題，建議補充污廢水處理設施之位址、處理等級及處理排放措施。1.本計畫區範圍北側（鯉魚潭風景特定區計畫之潭北地區）已劃設一處污水處理廠用地，未來本案倘能配合其開闢及運轉期程，則配合設置污水管線以接管方式付費方式解決本計畫區之事業污（廢）水。
  （觀光旅館廢污水處理原則及說明，請參見附件三）2.鑑於公部門開闢公共設施時程緩不濟急且多不確定性，故本案未來開發時除依「建築建築技術規則」於建築物附設必要之廁所、污水處理設施外，另將依「水污染防治法」暨其子法等規定，配合分期分區各自配合設置專用之事業廢（污）水處理設施本會專案小組95年10月17日花蓮縣政府96年3月1日府城計字第09600258540號函送之補充資料第1次審查會議之審查意見（本案開發事業屬「餐飲業、觀光旅館類」），於旅館用地內配合地形地勢設置之，請配合參見附件三（圖3-1）。除依法完成水污染防治措施計畫申請核定後（採二級處理），符合放流水標準（92.12.17），並將配合植栽綠美化污水處理設備之地上設施，以免破壞環境景觀。四、據交通部觀光局花東縱谷管理處列席代表說明，目前東部地區觀光旅館發展總量（600間新增客房數）似已飽和，本地區未來是否尚有新增觀光客房數之可能，不無疑義，爰建議請申請開發單位依交通部所訂「觀光旅館發展總量計畫」規定，擬具觀光旅館興辦事業計畫向交通部觀光局提出等級及客房數之申請，再依核准之客房數，檢視本計畫案變更之必要性及檢討旅館之合理規模面積。1.有關交通部觀光局（92.7.16）訂定之「觀光旅館發展總量計畫」乙節，係以配合「農業發展條例」農地釋出所作之管制計畫，主要以非都市土地之特定農業區為對象，並含括全非都市土地之其他非風景區內預定興辦觀光旅館者變更案為限；而本案位於鯉魚潭風景特定區計畫範圍內（屬都市土地），自不適用其總量管制之規定。（有關「觀光旅館發展總量計畫」之內容，節錄於附件四）2.另，交通部觀光局花東縱谷風景區管理處已於95.11.15以觀谷企字第0950006554號函陳述在案。五、為利本計畫案未來完成開發後旅館健全之經營管理，建議申請開發單位補充開發單位之組織架構、公司財務情形、如何與旅遊業承攬業結合及經營團隊之理念與經驗等資料，以利審查。本變更案目前仍停滯於辦理變更作業，為有效推動後續旅館開發及經營管理事務，本階段雙聯及永育股份有限公司已開始進行整合建築師及開發商作業，未來將共同成立一家新的旅館開發事業公司，並與國內外知名旅館業合作，開發四星級以上之渡假旅館。（有關開發單位公司組織架構、未來投資開發經營團隊籌組等說明，請參見附件五）