MOIO6701-審議事項-第２案：臺北市政府函為「變更臺北市南港區南港路以南、縱貫鐵路以北南港輪胎工廠及附近土地工業區為特定專用區主要計畫案」。

會議紀錄id

MOIO6701

案件id

C2cTiI

概要說明

說明：一、本案業經臺北市都委會94年12月20日第550次會議審決修正通過，並准臺北市政府95年2月16日府都規字第09570075800號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款。三、變更計畫範圍：詳計畫示意圖。
四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會洪委員啟東、賴委員美蓉、李前委員永展、賴委員碧瑩、黃委員德治等5人組成專案小組，並由洪委員啟東擔任召集人，復於95年3月8日、5月24日、9月5日、12月1日召開4次專案小組會議，獲致具體審查意見，提經本會96年1月9日第650次會議審決略以：「本案雖經本會專案小組研提審查意見（如附錄）（略），惟因涉及臺北市容積獎勵合理性檢討、南港地區發展政策、目前豪宅市場導向與本案開發型態對經濟發展影響、工業區變更應有實質開發計畫，以及劃定為容積移轉接受區之可行性等議題，案情複雜，請臺北市政府補充相關資料後，交由本會專案小組繼續審查（其他委員亦歡迎撥冗參與專案小組會議提供意見），研提具體處理意見，再提會討論。」。
七、復經本會專案小組於96年3月1日、4月26日、6月25日、10月17日再召開4次專案小組會議，獲致具體建議意見，爰再提會討論。

決議

["決議：本案除下列各點外，其餘准照本會專案小組出席委員初步建議意見（如附錄）通過，並退請臺北市政府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定。","一、有關本會專案小組出席委員初步建議意見一、「容積探討」-（二）「有關本案變更後建築基地是否適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定乙節，因涉及本會96年7月10日第662次會議報告案件第2案有關『都市計畫工業區檢討變更審議事項』之決定事項，建請臺北市政府就南港地區欠缺之公共設施或公益設施及其他相關內容，研提具體說明資料，提委員會討論決定。」，經臺北市政府列席代表補充說明，南港地區屬老舊地區缺乏停車空間，本案停車空間獎勵有助於改善地區停車問題，且變更後總容積未超過上開本會決定事項上限規定，經與會委員充分討論後，同意依臺北市政府意見辦理，並請將相關補充說明內容，納入計畫書規定。","二、附帶決議：前項決議文涉及本會96年7月10日第662次會議報告案件第2案有關「都市計畫工業區檢討變更審議事項」之決定事項修正乙節，請內政部營建署另案召開研商會議，獲致具體結論後，再行提會報告。","三、建議事項：有關南港地區停車空間缺乏問題，建請臺北市政府整體規劃，並於都市計畫檢討變更時予以考量。\
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附錄專案小組出席委員初步建議意見本案臺北市政府依本會96年7月10日第662次會議報告案件第2案決定事項及專案小組96年6月25日第7次會議意見，研提處理情形對照表（如附件一），建議除下列各點外，其餘准照該府96年9月26日府都規字第09606107400號函送修正主要計畫書、圖通過，並請臺北市政府補送上開修正計畫書適當份數，提委員會審議。","一、容積探討：（一）本案變更前基準法定容積為89,200㎡（44,600×200％），依臺北市通案性處理原則，本案變更後基準法定容積為73,320㎡（31,200×235％），經市府考量南港區通盤檢討容積獎勵上限及環境容受力後，本案總容積訂為不得大於121,680㎡（31,200×390％），包括基準法定容積、各相關法令規定之獎勵容積、移轉容積及其他可能不同名目容積等，且容積移轉部分不得少於6,240㎡（31,200×20％）。至於未來如無法取得其他國、私有土地產權或同意書，致報部核定計畫面積小於本案申請變更面積（44,600㎡），有關涉及容積探討之計算基礎，請配合修正。\
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（二）有關本案變更後建築基地是否適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定乙節，因涉及本會96年7月10日第662次會議報告案件第2案有關「都市計畫工業區檢討變更審議事項」之決定事項，建請臺北市政府就南港地區欠缺之公共設施或公益設施及其他相關內容，研提具體說明資料，提委員會討論決定。","二、都市計畫工業區檢討變更審議規範：（一）本案除已於主要計畫處理者外，其餘該審議規範之相關內容，建議請臺北市政府於細部計畫檢討辦理之。\
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（二）本案依該審議規範附帶條件規定，申請人（南港輪胎股份有限公司）應於主要計畫核定前，與臺北市政府簽定協議書，同意依上開附帶條件規定，具結保證依核定計畫書、圖有關規定辦理，並納入都市計畫書規定，以利執行。","三、協議書：（一）申請人：本案申請人為南港輪胎股份有限公司，變更計畫範圍雖包括國有土地及面臨南港路二段狹長176平方公尺眾多地主之其他私有土地，惟該公司同意負擔變更後該176平方公尺私有土地應提供之公共設施（包括市地重劃實施辦法所稱之公共設施負擔及費用負擔），已於計畫書補充相關說明，並請臺北市政府作為後續簽訂協議書申請人認定之依據。\
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（二）有關前開本案總容積訂為不得大於121,680㎡（31,200×390％），包括基準法定容積、各相關法令規定之獎勵容積、移轉容積及其他可能不同名目容積等，且容積移轉部分不得少於6,240㎡（31,200×20％）乙節，為確保後續開發能依照執行，請納入協議書內規定。","四、計畫書應修正事項：（一）本專案小組第5次會議審查意見有關發展定位及及土地使用規劃之審查意見，原則同意依臺北市政府96年4月10日府都規字第09631551100號函送補充資料辦理，請納入計畫書敘明。\
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（二）變更範圍內國有土地，請取得同意變更或開發相關證明文件，納入計畫書規定，以杜紛爭。","五、後續辦理事項：基於配合都市整體發展需要、土地使用合理性、計畫具體可行，以及兼顧國有土地及其他私有土地權益等由，建議本案應依下列各點辦理：\
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（一）為避免本案發布實施後，衍生都市計畫法第17條第2項但書規定核發建築執照疑義，臺北市都委會應先行審定細部計畫。\
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（二）請臺北市政府會同申請人（南港輪胎股份有限公司）及其他國、私有土地所有權人，本於公平合理原則，儘速協調取得共識，以利該地區整體發展需要。\
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（三）為避免協調時間過長，延宕該地區發展，經充分討論後，本案請依下列方式擇一辦理，如有未盡事宜，則再提會討論：\
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１、民國96年12月31日前，申請人（南港輪胎股份有限公司）如已取得其他國、私有土地產權或同意書，得以本案全部變更範圍（以自辦市地重劃或自願捐贈土地、代金方式開發），製作變更主要計畫書、圖及簽訂協議書，報由本部逕予核定後實施。\
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２、自民國97年1月1日起，臺北市政府得以本案申請人（南港輪胎股份有限公司）所有或取得同意書之土地為變更計畫範圍（以自辦市地重劃或自願捐贈土地、代金方式開發），製作變更主要計畫書、圖及簽訂協議書，報由本部逕予核定後實施。至於其他本案剩餘土地，則維持原計畫。\
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３、本案相關土地所有權人如已協調取得共識，必須以都市更新或市地重劃方式，解決相關權益分配事宜者，請依都市更新條例、平均地權條例等有關法令規定辦理。惟為避免本案發布實施後未實施都市更新前，衍生都市計畫法第17條第2項但書規定核發建築執照疑義，建請台北市政府先依本會審定之都市計畫書、圖及都市更新條例有關規定，由實施者擬具都市更新事業計畫草案並辦理公開展覽後，再檢具變更主要計畫書、圖及簽訂協議書，報由本部逕予核定後實施。","六、逕向本部陳情意見：臺北市政府95年11月27日府授都規字第09535950700號函及95年11月27日府授都規字第09535966400號函送闕桃、闕壯二君等陳情意見。\
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編號陳情人陳情意見臺北市政府回應內容出席委員初步建議意見人陳1闕桃（台北市南港路二段110號）闕壯志（台北市南港區南港里8鄰南港路一段137巷8號2樓之4）闕河彩（台北市松山區饒河街213號2樓）闕河枝繼承人（闕鴻文、闕誌信）一、貴府95年11月10日府都規字第09535555201號函收悉。","二、查該函限11月17日前回函表達意思，雖時間急迫，唯仍回覆如下：\
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（一）該函附件係貴府與南港輪胎之協議書，似與本人無涉。\
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（二）然其後協議書附件之說明項卻載「…等三筆土地由非屬南港輪胎股份有限公1.本案係源自南港輪胎公司依都市計畫法、南港區都市計畫通盤檢討案暨都市計畫工業區檢討變更審議規範等相關規定向本府申辦，且本案內容尚須經兩級都委會審議通過，始得公告實施。並依法於辦理過程中提供陳情之管道，故無獨厚南港輪胎公司之情形，特予澄清。\
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2.且有關本府95年11月10陳情人闕河祥、闕壯二（由其妻代表）已參與本專案小組會議及列席說明，併出席委員初步建議意見（五）辦理。\
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編號臺北市政府出席委員初陳情人陳情意見回應內容步建議意見闕河沮（台北市南港路二段118巷11號）闕安邦（台北市南港路二段114號）闕瑛信闕西川（台北市南港路118巷8弄7號5樓）闕壯興（台北市南港路118巷8弄6號）闕壯洋（高雄市前鎮區南偉街8號）闕河濱（台北市南港路2段118巷8弄4號）闕土火、闕滿雄、闕河勇、闕志坤、闕信雄、闕聰明、闕添財、闕毅斌、闕毅文、闕春評、闕莊華、闕秀容、闕春澤、闕琴、闕春男、闕壯慶、闕松夫、闕不、闕陳阿香、闕壯二、闕宏築、闕壯龍、闕金田、闕建智、王阿涼、闕建生、闕鍵羣、闕壯慶、闕壯鍊、闕莉莉以上共42人。司之其他私有地主所有，…經重劃後將以發放補償金方式領回應有權益，無法領取土地。」就此部分吾人實感驚愕，按：\
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1.南港輪胎去年曾與地主商談洽購土地乙事，然因差距過未有結論，當時貴府尚有派員在場可證。\
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2.其後南港輪胎即無任何連繫至今，而今卻發現南港輪胎與貴府為本協議，且該協議未經知會吾人即擬將吾人之私有土地納入規劃，殊令人不解。\
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3.尤有甚者，又私下約定擬於重劃後將吾人等土地以發放補償金而非領取土地方式，就此吾人絕不能接受，貴府如此獨厚南港輪胎一私人企業之行為實難令人理解。\
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4.為此，吾人鄭重聲明吾人不願貴府與南港輪胎之變更計畫案將吾人土地劃入，倘要劃入，亦請於規劃變更後就該土地仍由吾人所有。\
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5.吾人絕非刻意刁難，惟僅安份守己地守著自己一塊小土地生活，如不能有更好的更換方式，吾人仍希保留原有土地，不擬接受該嚴重損及自身權益之計畫。","三、敬請惠請上情，至感。日府都規字第09535555201號函及其附件內容，係另依內政部都委會專案小組第3次審查意見（五）-1：「有關本專案小組審查結果，請市府轉知前關176平方公尺私有地之眾多地主，必要時，請其列席本會說明，以兼顧民眾權益及避免未來產生爭議。」辦理3.為確保本案所有土地所有權人應盡之權利義務，擬修訂本案協議書（附件之說明部分）如下：「本案之開發將採市地重劃方式，計畫範圍內之土地將依重劃相關法規辦理。其中，176平方公尺土地之其他私有地主應提供之公共設施及費用，甲方同意負擔，以確保其他地主之相關權益。」。\
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人陳2闕壯二南港輪胎和地主們僅有的一次協商，雖然沒有達成共識，卻從此無下文，今天貴府發函告知和南港輪胎達成協議，沒有給我們重新協商機會，代表你們的做法根本就是官商勾結。請問所支付的補償金可以買到相同的地嗎，況且南港輪胎因此增值到數千億，只因他們是財團，我們也是配合政府計畫，為什麼不能換地？政府只為政策，沒有顧慮我們老百姓的權益，況且地是我們的，未經我們同意就自行決定，天底下還有公理嗎？我們要告訴所有的人，要向政府抗爭到底，讓更多的人了解政府除了官商本案係源自南港輪胎公司依都市計畫法、南港區都市計畫通盤檢討案暨都市計畫工業區檢討變更審議規範等相關規定向本府申辦，且本案內容尚須經兩級都委會審議通過，始得公告實施。\
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並依法於辦理過程中提供陳情之管道，故無獨厚南港輪胎公司之情形，特予澄清。南港輪胎公司表示與地主之協商工作，由於人數眾多且分居各地，故前後委由地主代表闕河祥先生進行達兩年。\
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南港輪胎公司表示雖然陳情人闕河祥、闕壯二（由其妻代表）已參與本專案小組會議及列席說明，併出席委員初步建議意見（五）辦理。\
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編號臺北市政府出席委員初陳情人陳情意見回應內容步建議意見勾結、圖利廠商…這樣的政府是人民的不幸。同意以高於計畫區內向七星農田水利會標購之地價標準協商購買，但於95年3月26日所舉辦之地主協商會議中，眾多地主意見不一，且價格偏離合理值甚多，以致仍無法達成共識。\
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另查辦理換地，係依都市計畫私有公共設施保留地與公有非公用土地交換辦法，陳情人所有土地因非屬公共設施保留地，故無換地之適用。然本案之開發係以自辦重劃方式辦理，可藉由整體開發依法進行權益分配，共享開發利益。且為確保本案所有土地所有權人應盡之權利義務，擬修訂本案協議書（附件之說明部分）如下：「本案之開發將採市地重劃方式，計畫範圍內之土地將依重劃相關法規辦理。其中，176平方公尺土地之其他私有地主應提供之公共設施及費用，甲方同意負擔，以確保其他地主之相關權益。」。","七、其他：有關本專案小組審查結果，請市府轉知前開176平方公尺私有地之眾多地主，必要時，請其列席本會說明，以兼顧民眾權益及避免未來產生爭議。","八、建議事項：（一）如經本會審決通過，本案變更都市計畫之重大訊息，應請申請開發單位（南港輪胎股份有限公司）確實依照證券交易法等相關規定充分公開揭露，以資適法。至於上市上櫃公司與相關媒體之關係，建議應審慎處理，避免在未完成法定程序前以都市計畫變更審議影響金融秩序。\
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（二）有關都市計畫一定規模使用分區變更案件，臺北市政府應針對捐地回饋儘速訂定政策方針，並考量課予開發者提供合理價位住宅之義務，維持臺北市多元和諧社會結構特質，以避免造成社會排除效應之惡化，影響中產階級在臺北市生存發展之權利。\
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（三）交通部運研所建議未來細部計畫研擬時，宜將停車需求中之機、汽車部份分離計算，以更清楚顯示各車種之動線安排與對於四周道路交通之影響。","九、補充說明事項：有關本專案小組歷次會議意見及本會96年1月9日第650次會議決議文，經臺北市政府補充處理情形對照表（如附件二、三），併予敘明。至於臺北市政府回應意見提及「審議通過」乙語，實際上係出席委員初步建議意見，特予澄清。\
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附件一變更臺北市南港區南港路以南、縱貫鐵路以北南港輪胎工廠及附近土地工業區為特定專用區主要計畫案依內政部都委會96年7月10日第662次會議報告案件第2案決定事項處理情形對照表（臺北市政府96年9月26日府都規字第09606107400號函）第662次會議報告案件第2案決定事項臺北市政府回應","一、為提升都市機能及環境品質，並促進整體發展，變更範圍宜以一個街廓或面積達一定規模以上為原則；若變更範圍非屬完整街廓者，得以整體規劃並經各级都市計畫委員會審議通過後，納入計畫書內作為同街廓內後續變更審議之準則。本案係位於民國90年經內政部都委會審議通過本府發布實施「修訂臺北市南港區都市計畫（主要計畫）通盤檢討案」第I-6街廓內，雖非屬完整街廓，但南港輪胎股份有限公司依都市計畫工業區檢討變更審議規範規定以整體規劃方式研提本計畫案，全案嗣經94年12月20日本市都市計畫委員會審議通過及96年6月25日內政部都市計畫委員會審議通過，納入計畫書規定。（Ｐ2）","二、自願捐贈之可建築土地，不得以代金方式折算繳納，惟經各直轄市、縣(市)政府都市計畫委員會審議決議改採代金者，其代金須優先回饋當地之公共設施。本案捐贈土地比例為40.5%，其中30%為公共設施用地，已符合「都市計畫工業區檢討變更審議規範」及「臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」之規定，另10.5%之捐贈土地比例（約0.47公頃），考量其未來對城市發展貢獻、開發經營型態及開發單位經濟規模需要，以及不同開發介面整合之困難度，故本府同意以折算繳納代金納入都市更新基金內辦理，供應本府推動都市更新事業內之所需經費(當地公共設施興建；房屋拆遷戶之補償、補助、安置獎勵及救濟費用補貼)。且經94年12月20日本市都市計畫委員會審議通過及96年6月25日內政部都市計畫委員會第7次專案小組審議通過。","三、變更後之住宅區、商業區其容積率不宜比照周邊住宅區、商業區容積率，其基準容積率依下列計算式檢討核算，且經核算後之基準容積率不得大於原計畫住宅區、商業區之容積率。\
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F1=【A\/（A-△A）】*FF1：變更後之基準容積率F：變更前工業區之容積率A：變更前工業區面積△A：變更前工業區面積扣除自願捐贈之可建築用地面積後，其剩餘部分劃設百本案如依都市計畫工業區檢討變更審議規範規定，以捐贈15%之土地依左列公式試算如下：\
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【4.47\/(4.47-1.14)】*200%=268%查本案基準容積率為235%小於268%。\
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第662次會議報告案件第2案決定事項臺北市政府回應分之三十為公共設施用地之面積","四、變更後建築基地不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定本案基地北側係屬老舊社區，停車位供給不足，又為避免本基地開發後因停車位不足造成周邊道路環境衝擊過大，同意本案得適用增設停車場空間等相關容積獎勵規定，惟增設之停車位須全年24小時開放供公眾使用，且停車收費依本市公有停車空間之費率標準，且提經94年12月20日本市都市計畫委員會審議通過及96年6月25日內政部都市計畫委員會第7次專案小組審議通過。（Ｐ43）","五、變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於基準容積之1.5倍，以避免對附近交通、公共安全、環境影響衝擊太大。本案包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵之容積上限為390％，其中370％係包含開發時程獎勵、增設停車空間獎勵、辦理都市更新獎勵，20％係容積移轉，並未超過變更前基準法定容積之1.5倍。嗣經96年6月25日內政部都市計畫委員會第7次專案小組審議通過。（Ｐ43）","六、其自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。本案公共設施用地1.34公頃（含1.15公頃公園及0.19公頃廣場），即係為補充計畫區內不足之公共設施用地，且無償捐贈本府，已納入主要計畫書內規範。（Ｐ45）","七、須訂定具體之開發計畫，並敘明計畫發布實施後三年內必須予以開發建設，否則依程序回復為工業區，妥為納入主要計畫書內以為執行依據。本案因面積達4.47公頃，且須辦理遷廠及市地重劃等事宜，故規定自都市計畫發布實施後，申請人（南港輪胎股份有限公司）如未依核准之開發時程實施開發建設者（應於建築執照核定起5年內進度達50%，7年內應達75%，9年內應全部完成），本府應於超過開發時程期限後一年內，依都市計畫法定程序提出將其土地（不包括公共設施用地）變更回復為原使用分區，且已完成所有權移轉登記之公共設施用地不予發還。嗣經96年6月25日內政部都市計畫委員會第7次專案小組審議通過。（P55）附件一變更臺北市南港區南港路以南、縱貫鐵路以北南港輪胎工廠及附近土地工業區為特定專用區主要計畫案內政部都委會第7次專案小組審查意見處理情形對照表（96年10月17日於會中分送）第7次專案小組審查意見臺北市政府回應本案除下列各點外，其餘建議准照臺北市政府95年11月10日府都規字第09535555200號函送修正計畫書通過，並請該府依本次會議審查意見，檢送修正計畫書30份（修正原報部核定之計畫書內容請劃線）、圖2份及處理情形對照表後，再提委員會議討論。1.隨文檢送依第7次專案小組審查意見修正後之計畫書、圖及處理情形對照表。\
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2.修正後計畫書依第1、2、3次專案小組審查意見修正內容劃「單底線」，依第7次專案小組審查意見修正內容劃「雙底線」。\
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（一）容積探討：\
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1.本案變更前基準法定容積為89,200㎡（44,600×200％），依臺北市通案性處理原則，本案變更後基準法定容積為73,320㎡（31,200×235％），經市府考量南港區通盤檢討容積獎勵上限及環境容受力後，本案總容積訂為不得大於121,680㎡（31,200×390％），包括基準法定容積、各相關法令規定之獎勵容積、移轉容積及其他可能不同名目容積等，且容積移轉部分不得少於6,240㎡（31,200×20％）。\
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2.本案容積增加部分48,360㎡（121,680－73,320），請臺北市政府就依法且符合實際發展需求之容積獎勵項目及額度、本計畫可提供之公益設施或公共設施之容積，以及南港地區欠缺之公共設施或公益設施等，列表補充說明其依據及計算方式，並敘明對地區發展之貢獻度或有助於公共利益或應有適當回饋措施，納入計畫書敘明。有關本案基準法定容積、容積獎勵上限、容積獎勵項目及額度、可提供之公益設施或公共設施之容積，以及對於南港地區發展之貢獻度等，已補充敘明於計畫書「柒、變更內容-一、土地使用計畫-（二）土地使用管制原則-1＆2」（P39），及表九特定專用區獎勵容積額度計算表（P43）。\
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（二）土地使用：\
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1.本案捐贈土地比例依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」及臺北市商業區變更原則訂為40.5％，其中30％為公共設有關特定專用區供作住宅使用部分不得超過總樓地板面積30％，作商業使用部分應超過50％，以及剩餘土地功能定位等說明，已補第7次專案小組審查意見臺北市政府回應施用地，10.5％特定專用區經臺北市政府同意折算繳納代金。因改為代金之10.5％特定專用區，面積約0.47公頃，規模較大，經與會委員「考量近期臺北市大量土地已有朝向高價位商業及豪宅開發之趨勢，並造成臺北市中階級人口快速外流周邊縣市及對中低所得者之社會排除效果，勢必破壞多元和諧的都市社會結構。為減緩此一趨勢，建議本案改為捐贈土地予臺北市政府，留供作為合理價位居住環境營造之策略性用地」乙節，並經市府代表進一步說明南港地區公有土地較多，以及本案開發型態及經濟規模需要，仍維持同意折算繳納代金之意見。\
\
2.至於市府提供之細部計畫書（草案）規定，作住宅使用部分不得超過總樓地板面積30％，作商業使用部分應超過50％，而剩餘土地之功能定位，請納入計畫書補充說明。充於計畫書「柒、變更內容-一、土地使用計畫-（二）土地使用管制原則-3」（P40）。\
\
（三）變更計畫範圍：\
\
本案申請人為南港輪胎股份有限公司，在變更都市計畫法定程序前，原係以該公司所有及已取得同意書土地申請變更都市計畫，並未包括面臨南港路二段狹長176平方公尺眾多地主之其他私有土地，惟臺北市政府基於都市計畫整體發展考量及避免畸零地產生，將其納入本次變更計畫範圍，原則同意依照辦理。業依審查意見辦理（P46）。\
\
（四）都市計畫工業區檢討變更審議規範：\
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建議除下列各點外，其餘該審議規範之相關內容，請臺北市政府於細部計畫檢討辦理之。業依審查意見辦理。\
\
第7次專案小組審查意見臺北市政府回應1.本案擬以自辦市地重劃方式開發，其共同負擔公共設施用地及折算繳納代金之土地合計占變更總面積（含176平方公尺及其他私有土地）約40.5％，未來如自辦市地重劃不成，本案申請人（南港輪胎股份有限公司）同意改以自願捐贈土地或代金方式辦理，已納入主要計畫書敘明。相關規定內容請參見計畫書「玖、整體開發及回饋計畫-二、財務計畫-（二）開發方式-3」（P60）。\
\
2.依本審議規範規定：「工業區變更依法需辦理環境影響評估者，環境影響評估與都市計畫變更應採併行審查，並於各該都市計畫變更案報請核定時，應檢附環保主管機關審查通過之環境影響說明書或環境影響評估報告相關書件。」，經臺北市政府環境保護局95年9月29日北市環祕（一）字第09535493401號函復本案工業區變更免實施環境影響評估，請於主要計畫書補充相關說明。有關本案工業區變更免實施環境影響評估之說明，已補充於計畫書「參、發展現況與課題分析-一、發展現況分析-（六）本案應否實施環境影響評估說明」（P24）。\
\
3.本案依該審議規範附帶條件規定，申請人（南港輪胎股份有限公司）應於主要計畫核定前，與臺北市政府簽定協議書，同意依上開附帶條件規定，具結保證依核定計畫書、圖有關規定辦理，並納入都市計畫書規定，以利執行。同意依審查意見辦理，並於主要計畫報部核定前修訂協議書內容。\
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（五）協議書：\
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1.申請人：本案申請人為南港輪胎股份有限公司，變更計畫範圍雖包括國有土地及面臨南港路二段狹長176平方公尺眾多地主之其他私有土地，惟該公司同意負擔變更後該176平方公尺私有土地應提供之公共設施（包括市地重劃實施辦法所稱之公共設施負擔及費用負擔），已於計畫書補充相關說明，並請臺北市政業依審查意見辦理（P46、47）。\
\
第7次專案小組審查意見臺北市政府回應府作為後續簽訂協議書申請人認定之依據。\
\
2.基於確保開發人能依計畫書執行、避免行政成本浪費及提昇當地公共設施服務水準等由，有關開發人未依核准之開發計畫期程實施開發建設者，臺北市政府應於超過開發時程後1年內，依都市計畫法定程序將其土地（不包括公共設施用地）變更回復為原使用分區，且已完成所有權移轉登記之公共設施用地不予發還乙節，已於計畫書內載明，同意依照辦理。業依審查意見辦理（P61）。\
\
3.有關前開本案總容積訂為不得大於121,680㎡（31,200×390％），包括基準法定容積、各相關法令規定之獎勵容積、移轉容積及其他可能不同名目容積等，且容積移轉部分不得少於6,240㎡（31,200×20％）乙節，為確保後續開發能依照執行，請納入協議書內規定。同意依審查意見辦理，並於主要計畫報部核定前修訂協議書內容。\
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（六）計畫書應修正事項：\
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1.本專案小組第5次會議審查意見有關發展定位及土地使用規劃之審查意見，原則同意依臺北市政府96年4月10日府都規字第09631551100號函（如附件一）送補充資料辦理。業依審查意見辦理。\
\
2.有關目前豪宅市場導向與本案開發型態對經濟發展影響，在都市計畫方面如何因應，請再補充說明。有關目前豪宅市場導向與本案開發型態對經濟發展影響，及在都市計畫方面如何因應，已補充說明於計畫書「陸、規劃原則與構想-五」（P33）。\
\
3.本案捐贈土地比例為40.5％，其中10.5％為代金，30％為公共設施用地，為符合「都市計畫工業區檢討變更審議規範有關本案捐贈土地比例及其分配細項說明，已補充說明於計畫書「柒、變更內容-三、回第7次專案小組審查意見臺北市政府回應」及臺北市商業區變更原則，請於計畫書配合修正相關說明，以避免產生誤解。饋內容-（一）捐地」（P45）。\
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4.計畫緣起請補充「修訂臺北市南港區都市計畫（主要計畫）通盤檢討案」內變更編號I－6案與本變更案之相關示意圖。有關「修訂臺北市南港區都市計畫（主要計畫）通盤檢討案」內變更編號I－6案與本變更案之相關示意圖，已補充說明於計畫書「壹、計畫緣起-圖二」（P4）。\
\
5.有關本案國有土地及面臨南港路二段狹長176平方公尺眾多地主之其他私有土地範圍，請於計畫書以示意圖方式標示之。有關本案國有土地及面臨南港路二段狹長176平方公尺眾多地主之其他私有土地範圍示意圖，已補充說明於計畫書「參、發展現況與課題分析-圖三」（P9）。\
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6.計畫書第30頁有關南港輪胎工廠之煙囱「動態保留計畫」乙詞，因語義不清，請作適當之修正。有關南港輪胎工廠煙囱之「遷移暨保存計畫」乙詞，已修正於計畫書「陸、規劃原則與構想-九」（P35）。\
\
7.計畫書第49頁開發方式第二段文字敘述，涉及私有土地以發放補償金方式領回其應有權益乙節，與上開審查意見，二者未來可能產生執行疑義，建議予以刪除。有關計畫書原文可能產生執行疑義部分，已修正於計畫書「玖、整體開發及回饋計畫-二、財務計畫-（二）開發方式-2」（P60）。\
\
8.本案實施進度與經費，請於計畫書補充相關實質計畫內容。有關本案實施進度與經費之實質計畫內容，已修正於計畫書「捌、實施進度及經費」（P55）。\
\
9.變更範圍內國有土地，請取得同意變更或開發相關證明文件，納入計畫書規定，以杜紛爭。本府都市發展局96年8月28日召開會議了解變更範圍內國、私有土地納入範圍變更或開發意願。\
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（七）後續辦理事項：基於配合都市整體發展需要、土地使用合理性、計畫具體可行，以及兼顧國有土地及其他私有土地權益等由，建議本案應依下列各第7次專案小組審查意見臺北市政府回應點辦理：\
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1.為避免本案發布實施後，衍生都市計畫法第17條第2項但書規定核發建築執照疑義，臺北市都委會應先行審定細部計畫。本案細部計畫內容，業經本市都委會94年12月20日第550次會審議後修正通過。\
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2.請臺北市政府會同申請人（南港輪胎股份有限公司）及其他國、私有土地所有權人，本於公平合理原則，儘速協調取得共識，以利該地區整體發展需要。本府都市發展局96年8月28日召開會議了解變更範圍內國、私有土地納入範圍變更或開發意願。\
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3.為避免協調時間過長，延宕該地區發展，經充分討論後，本案請依下列方式擇一辦理，如有未盡事宜，則再提會討論。\
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（1）民國96年12月31日前，申請人（南港輪胎股份有限公司）如已取得其他國、私有土地產權或同意書，得以本案全部變更範圍（以自辦市地重劃或自願捐贈土地、代金方式開發），以製作變更主要計畫書、圖及簽訂協議書，報由本部逕予核定後實施。\
\
（2）自民國97年1月1日起，臺北市政府得以本案申請人（南港輪胎股份有限公司）所有或取得同意書之土地為變更計畫範圍（以自辦市地重劃或自願捐贈土地、代金方式開發），製作變更主要計畫書、圖及簽訂協議書，報由本部逕予核定後實施。至於其他本案剩餘土地，則維持原計畫。\
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（3）本案相關土地所有權人如已協調取得共識，必須以都市更新或市地重劃方式，解決相關權益分配事宜者，請依都市更新條例、平均地權條例等有關同意依審查意見辦理。\
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第7次專案小組審查意見臺北市政府回應法令規定辦理。惟為避免本案發布實施後未實施都市更新前，衍生都市計畫法第17條第2項但書規定核發建築執照疑義，建請臺北市政府先依本會審定之都市計畫書、圖及都市更新條例有關規定，由實施者擬具都市更新事業計畫草案並辦理公開展覽後，再檢具變更主要計畫書、圖及簽訂協議書，報由本部逕予核定後實施。\
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（八）逕向本部陳情意見：臺北市政府95年11月27日府授都規字第09535950700號函及95年11月27日府授都規字第09535966400號函送闕桃、闕壯二君等陳情意見。業依審查意見辦理。\
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（九）其他：有關本專案小組審查結果，請市府轉知前開176平方公尺私有地之眾多地主，必要時，請其列席本會說明，以兼顧民眾權益及避免未來產生爭議。本府都市發展局近期又於96年8月28日召開會議時說明。\
\
（十）建議事項：\
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1.如經本會審決通過，本案變更都市計畫之重大訊息，應請申請開發單位（南港輪胎股份有限公司）確實依照證券交易法等相關規定充分公開揭露，以資適法。至於上市上櫃公司與相關媒體之關係，建議應審慎處理，避免在未完成法定程序前以都市計畫變更審議影響金融秩序。同意依審查意見辦理。\
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2.有關都市計畫一定規模使用分區變更案件，臺北市政府針對捐地回饋儘速訂定政策方針，並考量課予開發者提供合理價位住宅之義務，維持臺北市多元和諧社會結構特質，以避免造成社會排除效將依審查意見納入後續申請案件參考辦理。\
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第7次專案小組審查意見臺北市政府回應應之惡化，影響中產階級在臺北市生存發展之權利。\
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（十一）補充說明事項：有關本專案小組第1、2、3、6次會議審查意見及本會96年1月9日第650次會議決議文，經臺北市政府補充處理情形對照表（如附件二、三、四），併予敘明。---附件二變更臺北市南港區南港路以南、縱貫鐵路以北南港輪胎工廠及附近土地工業區為特定專用區主要計畫案內政部都委會專案小組第6次審查意見回復表（臺北市政府96年6月12日府授都規字第09632794200號函）第6次專案小組審查意見本府回應審查意見（一）、（二）請臺北市政府補充處理情形對照表及相關資料到署，再召開專案小組會議繼續討論，以確認該府95年11月10日府都規字第09535555200號函送修正計畫書更具體可行，俾利大會討論。依審查意見辦理。\
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（一）容積探討：\
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1.本案變更前基準法定容積為89200m2（44600*200%），惟依臺北市通案性處理原則，本案變更後基準法定容積為73320m（31200*235%），變更後最大允建容積為121680m2（31200*390%），在本案變更基本條件為應捐贈土地比例為40.5%前提下，本案容積增加部分48360m2（121680-73320），請臺北市政府就依法且符合實際發展需求之容積獎勵項目及額度、本計畫可提供之公益設施或公共設施之容積，以及南港欠缺之公益設施或公共設施等，列表補充說明其依據及計算方式，並敘明對地區發展之貢獻度或有助於公共利益或應有適當回饋措施，先行送請相關委員參考，以檢視本案變更後容積訂定之合理性。此外，請儘可能提供信義計畫區或其他地區之發展現況與法定平均容積率，以判斷本案開發量是否合理。1.有關本案容積獎勵項目及額度、可提供之公益設施或公共設施之容積等，詳附表一。\
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2.有關南港區欠缺之公益設施或公共設施部分，本府於90年9月28日公告「修訂臺北市南港區都市計畫（主要計畫）通盤檢討案」中業增設公園用地20.73公頃、學校用地2.2公頃，大幅提昇南港地區之服務水準，並透過鐵路地下化後新生廊道朝向林蔭大道之規劃，提供市民充分休憩與服務空間。其次南港區較為不足部分係文化展演設施，該部分將隨本案基地西南隅流行音樂中心之投資，及本案增設之博物館及其他公益設施，將可增加南港地區之文化深度與魅力。\
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3.另有關信義計畫區全區(含公共設施用地)平均法定容積率(粗容積率)為187%，商業區、住宅區、特定業務區、業務設施區之平均法定容積率(含住宅區之淨容積率)為343%，以及商業區、特定業務區、業務設施區之平均法定容積率(不含住宅區之淨容積率)為416%。信義計畫區另訂有留設公共開放空間、提供市府策略性運用、提供公共服務設施、配合開發期程及依環境影響說明評定之容積獎勵，並適用容積移轉之規定(本案變更後未申請獎勵之淨容積率為390%)。\
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2.本案因都市計畫變更所增加之容積，除因相關容積獎勵規定外，儘可能考量作為文化資產、公共設施用地等之容積接受基地。至於本案容積獎勵包括都市更新獎勵、開發時程獎勵及增設停車空間獎勵等，請市府檢討其合理性、妥適性。本案容積獎勵項目及額度之合理性及妥適性等，以及容積接受基地之考量，詳附表一。\
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（二）土地使用：\
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本案捐贈土地比例依「都市計畫工業區1.考量本案0.47公頃特定專用區土地未來對城市發展貢獻、開發經營型態及經濟規模需要(南港輪胎公司提出使用規模第6次專案小組審查意見本府回應檢討變更審議規範」及臺北市商業區變更原則訂為40.5%，其中30%為公共設施用地，10.5%特定專用區經臺北市政府同意折算繳納代金，因改為代金之10.5%特定專用區，面積約0.47公頃，規模較大，經委員建議是否可改為捐贈土地予臺北市政府，留供未來南港地區之策略性發展腹地，請市府再進一步檢討考量。至於市府提供之細部計畫書（草案）規定，作住宅使用部分不得超過總樓地板面積30%，作商業使用部分應超過50%，而剩餘土地之功能定位，請補充說明。\
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係考量經營管理、招商的可行與合理，及財務評估等進行綜合評估，因一般百貨公司的面積約10,000㎡～30,000㎡，商業使用規模若未達40,000㎡，則商場競爭力將不如其他連鎖經營模式之百貨公司；且國際級觀光旅館在台灣地區客房收入佔營業額的比例（約45％～50％）較世界各國的平均標準（約55％）為低，故必須仰賴較多的住宿旅客人數來支持它項使用（如餐飲、精品）的經營規模與提高收入，方可維持觀光旅館的經營管理，綜合考量後提出之方案詳附表二)，以及不同開發介面整合之困難度，故本府同意以折算繳納代金納入都市更新基金內辦理，供應本府推動都市更新事業內之所需經費(房屋拆遷戶之補償、補助、安置獎勵及救濟費用；補貼整建住宅低收入戶申請住宅貸款利息)，並已與開發者簽訂協議書。\
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2.本案係依據民國90年本府發佈實施「修訂臺北市南港區都市計畫（主要計畫）通盤檢討案」之第I-6案變更內容所辦理，由「工業區」變更為「特定專用區」，並已規定「供商業、住宅、辦公服務及休閒娛樂使用」。\
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3.故本案特定專用區之使用性質，除細部計畫書（草案）已規定作住宅使用部分不得超過總樓地板面積30%，商業部分係指批發、零售、服務業、一般事務所等使用之樓地板面積應超過總樓地板面積之50%以上，其餘部分則為依第三種商業區允許使用項目，如：餐飲、娛樂服務、健身服務及旅館等使用。\
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附件二變更臺北市南港區南港路以南、縱貫鐵路以北南港輪胎工廠及附近土地工業區為特定專用區主要計畫案內政部都委會第5次專案小組審查意見回復表（臺北市政府96年4月10日府都規字第09631551100號函）第5次專案小組審查意見本府回應有關本案本會96年1月9日第650次會議決議「臺北市容積奬勵合理性檢討、南港地區發展政策、目前豪宅市場導向與本案開發型態對經濟發展影響、工業區變更應有實質開發計畫，以及劃定為容積移轉接受區之可行性」等議題（決議文詳附錄），經臺北市政府96年2月7日府都規字第09600358400號函補充說明（如附件），建請該府依下列各點意見，補充處理情形對照表及相關資料到署，併同前開本會第650次會議專案小組審查意見，再召開第6次審查會議。專案小組各點意見之補充說明如后所載。\
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（一）發展定位：\
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本案請依「修訂臺北市南港區都市計畫（主要計畫）通盤檢討案」整體發展構想、行政院經濟建設委員會及臺北市政府共同辦理之「臺北南港高鐵站沿線新生地暨周邊土地整體再開發計畫案」內容，以及TOD（大眾運輸發展導向）規劃理念等，重新檢視本開發基地之土地使用功能定位。1.南港輪胎基地於「修訂臺北市南港區都市計畫（主要計畫）通盤檢討案」之發展定位：\
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本府於90年9月28日完成南港區都市計畫通盤檢討案，當時即預先考量南港車站未來成為三鐵共構車站之轉變動能，將車站沿線地區（含南港輪胎基地所在街廓）變更為住宅區、商業區及特定專用區（詳附圖一、二）。經內政部都委會決議「一、原則同意變更。二、本案應依『都市計畫工業區檢討變更審議規範』有關規定辦理後，主要計畫報由內政部逕予核定，免再提會討論，細部計畫得先行依法定程序併同辦理。在未依上開規定辦理前，則維持原計畫。」而暫予保留。\
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2.南港地區於「臺北南港高鐵站沿線新生地暨周邊土地整體再開發計畫案」之整體發展構想：\
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依據95年12月27日經建會向行政院之簡報，臺北南港地區在後高鐵時代，運輸可及性提升至全國層級，因此定位為「台灣智埠中樞-創新研發大本營」，並以「生技中心、軟體中心、會展中心、文創中心」連同高鐵車站中心五大產業活第5次專案小組審查意見本府回應動做為南港地區的核心機能，從而衍生周邊地區之空間需求網絡（詳附圖三）。\
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3.「TOD（大眾運輸發展導向）」理念對本案土地使用功能定位之影響：\
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（1）對於南港地區都市空間結構的改變：大眾運輸導向的發展理念，源自「永續都市發展」思潮的啟發。從整體都市區域尺度而言，經由引導都市活動集中於大眾運輸路網沿線站區範圍，形成許多自給自足、有特色的地方中心，再由適當的地方中心構成緊密城市，使不同尺度的地方中心集中在大眾運輸路網沿線各站區，避免都市漫無目標地的擴散，是追求永續都市的發展形式。\
\
南港車站為三鐵共構車站，在此一交通建設所引發的空間變革中，南港地區發展定位轉換為「台灣智埠中樞」，而南港站沿線新生地暨既有工業區土地均將透過更新再開發，協助實現「生技中心、軟體中心、會展中心、文創中心、高鐵車站中心」等地區發展願景。\
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（2）大眾運輸發展導向之空間發展策略：●土地使用模式：\
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本計畫區位於南港車站之500公尺範圍內（詳圖四），在尋求交通旅次極小化的原則下，允許一定程度的土地平面混合、立體複合使用；同時藉由適當密度與適當容積使用，充分滿足地區中心的空間需求，減少通勤旅次，提高人、物流效率。\
\
●建立完善的人行空間系統：\
\
大眾運輸路網結合完善的人行、自行車系統，可有效提昇大眾運輸工具的使用效率、繁榮地區發展。因此，在大眾運輸場站與本基地間，配置多元、連續、安全的平面步道與立體廊道系統（詳圖五），使人、車動線分離，兼顧景觀諧調與無障礙的交通環境設計。\
\
（二）土地使用規劃：本案請就國際化及城市競爭觀點、土地承載能力、日夜間活動人口、建築物理環境、建築水平及垂直動線規劃、醫療衛生機能、都市防災及都市設計等整體考量，並儘可能參考國外高鐵場站附近周邊土地使用規劃構想，重新檢討土地使用項目及配置之適宜性。就以下層面分別說明本案土地使用項目及配置之適宜性：\
\
1.國際化及城市競爭：\
\
面對國際城市-區域的競合、國內政經情勢的轉變，本市的都市發展已與國際脈絡環環相扣。檢視本市發展歷程、整合各項規劃、建設成果，21世紀的台北市應強化於「金融、經貿、科技、商業、文化、娛樂、流行」的國際競爭力，並藉由涵蓋現今新、舊核心的空間發展模式，朝多功能之空間架構發展，迎向亞太城市競爭。\
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本基地循「南港地區都市計畫（主要計畫）通盤檢討案」之檢討結果，變更為特定專用區（供商業、住宅、辦公服務及休閒娛樂使用），擬透過工業區變更再開發，協助南港地區提供以下機能：\
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（1）以堅實的生產者服務業提供產業發展平台，包括商務住宅、金融銀行、辦公室支援、市調行銷、法律諮詢…等。\
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（2）提供完善的機能，滿足高科技、創意人才日常生活需求，包括運動休閒、購物量販、意見交流場所、教育學習、生活娛樂、醫療設施…等。\
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（3）整合商務觀光及周邊產業，創造產業發展乘數，包括觀光旅館、百貨消費、汽車租賃、旅行業…等。\
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（4）多元化的展演、交流場所，增加腦力激盪機會，包括小型展演、音樂廳、博物館…等。\
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2.土地承載能力：有關土地承載能力的檢討，由於本案係由工業區及交通用地變更為特定專用區，土地使用性質有所調整，同時增加容納人口約1200人，故本案已就基地開發後對於南港地區之「交通衝擊」及「公共設施服務」分項檢討如下：\
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（1）交通衝擊：預估在民國100年時因捷運南港站已正式啟用，平常日或假日基地鄰近道路服務水準已產生明顯變化，其中以假日與平日昏峰時南港路與忠孝東路之變動情形最大，南港路(介於向陽路與三重路間)在民國100年本基地未開發時，其交通量因捷運通車效應，並未有明顯成長，道路服務水準為B~D級，在本基地開發後，南港路服務水準稍為惡化，但平日尖峰仍在可接受的C~D級內，假日則為B~D級。至於忠孝東路於目標年時因南港區部份民眾將轉乘捷運，故未來通過忠孝東路(介於研究院路與昆陽街間)的自然交通量(此類交通量不受本基地是否開發之影響)的成長將明顯減少，在民國100年本基地未開發時，平日與假日尖峰道路服務水準為B~D級，在本基地開發後，忠孝東路的自然成長交通量加上本基地衍生交通量，平日尖峰其服務水準介於B~E級，假日尖峰其服務水準介於C~D級，因此目標年時本基地開發對於南港路與忠孝東路的交通衝擊尚在可容受的範圍內。\
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另有關本案開發後衍生之交通衝擊分析基礎資料、交通動線規劃、停車需求規劃（含大型車輛、汽機車停車空間）、運具模式、週邊道路交通衝擊與服務水準、整體交通改善措施等已納入計畫書內規定，並經交通部運研所書面表示「原則尊重」。\
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（2）公共設施服務：為滿足容納人口之使用需求，並符合「都市計畫法」及「都市計畫通盤檢討實施辦法」所訂相關檢討標準，本特定專用區後續細部計畫之擬定，針對公共設施計畫，均應達成下表所列規模水準，而經本市都委會所審查通過之細部計畫與開發計畫內容均已符合表列設施標準。\
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計畫區公共設施檢討分析表公共設施項目檢討標準本基地應規劃面積兒童遊樂場以每千人0.08公頃為準，每處最小面積0.10公頃。\
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公園五萬人口以下者，以每千人0.15公頃為準。應規劃合計大於0.27公頃之兒童遊樂場及公園用地。\
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體育場所三萬人口以下者，得利用學校之運動場，可免設體育場所。低於最小設置規模，得免設。\
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遊憩設施用地公園、兒童遊樂場、綠地、體育場所、廣場等五項用地面積合計應劃設不低於該等地區總面積百分之十之公園、綠地、廣場、體育場所、兒童遊樂場用地，並以整體開發方式興闢之。應規劃合計大於0.45公頃之公共開放空間。\
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國小學校用地五萬人口以下者，以每千人0.20公頃為準。低於最小設置規模，得免設。\
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國中學校用地五萬人口以下者，以每千人0.16公頃為準。低於最小設置規模，得免設。\
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停車空間不得低於計畫區內車輛預估數百分之二十之停車需求。約1081停車位。\
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3.活動人口：依據行政院經濟建設委員會及臺北市政府共同辦理「臺北南港高鐵站沿線新生地暨周邊土地整體再開發計畫案」之初步研究結果，南港車站沿線土地開發後吸引之日間活動人口每天約115,000人，夜間活動人口78,900人。\
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本案基地變更為特定專用區（供商業、住宅、辦公服務及休閒娛樂使用）後，透過民間業者開發約提供日間活動人口每天約4,000人，夜間活動人口約1,200人之服務需求。\
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4.建築物理環境：在都市計畫內容審定後，基地實際建築開發前，考量地區永續發展，當透過都市設計審議嚴格對於基地開發的建築設計方案及綠建築專章規定進行把關。\
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5.動線規劃：本計畫區距離南港車站約為300～600公尺（詳圖四），因此如何透過延長人流，以及強化車站活動人口抵達本基地的便利性，便成為基地開發成功與否的關鍵因素。\
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為有效提昇大眾運輸工具的使用效率，發揮南港車站之交通樞紐功能，南港地區以南港車站為中心規劃有東至經貿南站、西至昆陽站的人行步道系統（詳圖四、五），藉由地面步道與立體廊道等人行設施（詳圖六），達成站區與周邊基地之快速人流疏散。\
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另本案基地開發後之建物及開放空間配置（詳圖七），均已考量到人行系統之銜接，確實落實人行與車行道路分隔理念，使基地內部與周邊街廓之人流活動，均可透過完善的人行系統完成。\
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6.醫療衛生機能：依照「修訂臺北市南港區都市計畫（主要計畫）通盤檢討案」之劃分，本基地屬於「東新生活避難圈」範圍，醫療衛生機能尚稱充足。\
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7.都市防災及都市設計整體考量：本案已將「都市防災」及「都市設計」等相關內容納入本案都市計畫書相關章節中規定。其中「都市防災」請詳參本案變更主要計畫書「柒、變更計畫內容」，另都市設計之管制內容則納入細部計畫規範。\
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8.國外高鐵場站附近周邊土地使用規劃構想：相關國外車站周邊地區之發展案例，以日本之站區周邊之開發案例為主，各案例之開發概要、基地條件、建築用途、開發經費…等分析，詳附件說明。\
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綜上，本案基地已就上述因素，重新檢討土地使用項目及配置充分考量，賦予彈性之都市計畫及都市設計規範。\
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（三）容積檢討：1.容積上限：有關本基地原容積率及法定容積（44600*200％＝89200㎡）、變更後容積上限（31200*390％＝121680㎡）、粗容積率（基地面積含公共設施用地）、淨容積率（基地面積不含公共設施用地）、本基地最大容積（考量南港區通盤檢討容積奬勵項目及環境容受力之最大容積）、容積奬勵項目及額度、捐贈土地比例與回饋項目，以及其他附帶條件，請列表補充說1.容積上限(1)容積計算計畫面積(M2)可建築土地公共設施用地容積率允建樓地板面積(M2)粗容積率(允建樓地板面積\/計畫面積)備註未申請獎勵44,6000200%89,200200%備註1原計畫申請獎勵44,6000300%133,800300%備註2未申請獎勵31,20013,400235%73,320164%備註3新計畫申請獎勵(不含容積移轉)31,20013,400390%121,680273%備註4備註：\
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1.依臺北市土地使用分區管制規則第二種工業區法定容積率200%。\
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2.依90.9.28南港通檢案規定本計畫範圍內各類建築申請案件，其容積獎勵合計之樓地板面積不得超過原法定容積之50%明其計算方式及依據，並敘明對地區發展之貢獻度，以檢視本案變更後容積訂定之合理性。至於本案容積因都市計畫變更超過原法定容積部分，除因相關容積奬勵規定外，應再考量是否對於都市發展有具體貢獻或有助於公共利益或應有適當回饋措施，請補充說明，以作為是否提高容積之判斷依據。。\
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3.變更後基準容積235%本計畫特定專用區依「修訂臺北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案」規定由第二種工業區變更為第三種商業區，應捐贈土地30%，本案提供公園用地及廣場用地(得兼作出入道路)，故按計畫範圍70%土地以第二種工業區容積率200%計算，另依部頒「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定，可建築土地經計算為全區土地59.5%，故基準容積為235%(200%*70%\/59.5%)。\
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4.本案已就鄰近車站特性考量，並提臺北市都市計畫委員會討論時，同意本案依地區發展貢獻程度適用都市更新改善地區環境、增設停車空間、加速開發時程等獎勵項目，審定容積上限為390%。另考量本案依「臺北南港高鐵站沿線新生地暨周邊土地整體再開發計畫案」檢視，容積上限有提高作為容積移轉之條件。\
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(2)容積獎勵對地區發展貢獻a.本案已就鄰近車站特性考量，並提臺北市都市計畫委員會討論時，同意適用都市更新改善地區環境、增設停車空間、加速開發時程等獎勵項目。\
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b.另因實際獎勵容積應俟申請開發建築，須經都市設計或都市更新審議委員會審議，並賦予額度，故於臺北市都市計畫委員會審議時係就業者可能申請之獎勵項目，以及配合南港通檢案使用強度不變之規定，審定容積上限為390%。\
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c.以下就各項容積獎勵對地區發展貢獻說明：\
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(a)都市更新改善地區環境●法令依據：臺北市都市更新自治條例●地區發展貢獻：提供較佳之環境設計，另增設開放空間改善週邊既成地區環境狀況(b)增設停車空間●法令依據：臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點●地區發展貢獻：提供周邊既有社區全年24小時開放及比照市有收費標準之停車供給，並建議可配合取消周邊路邊停車進行交通改善(c)加速開發時程●法令依據：本案都市計畫書●地區發展貢獻：配合高鐵開發，集中挹注資金加速帶動地區整體發展(3)回饋項目使用項目比例(%)面積(公頃)說明公園、道路301.34為符合「都市計畫工業區檢討變更審議規範」及臺北市商業區變更原則，提供公共設施用地特定專用區10.50.47為符合「都市計畫工業區檢討變更審議規範」及臺北市商業區變更原則，捐地改以捐獻代金方式折算繳納予以優先買回特定專用區59.52.65為符合「都市計畫工業區檢討變更審議規範」及臺北市商業區變更原則，自有建地合計100.04.462.容積移轉：本案已劃為容積移轉接受基地，有關容積送出基地是否可明確劃出其具體範圍，或訂定適當優先順序（如文化資產、公共設施用地），模擬本基地可能移入之容積，作為提高容積率之依據及類似案例之參考。四、容積移轉(一)本市容積移轉總量查｢臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件｣於訂定及本市都委會審議過程中，均考量維持整體環境良好品質原則及顧全公共設施保留地所有權人權益，且強調分階段、動態調整之政策，試算出本市優先送出基地古蹟及歷史建築物定著之私有土地(約10公頃)、未徵收開闢之公園、綠地、廣場(約4.6公頃)及未徵收開闢15公尺以上之計畫道路用地(約1.3公頃)。\
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(二)南港區發展總量依「臺北南港高鐵站沿線新生地暨周邊土地整體再開發計畫案」檢視南港區容受力，得知隨三鐵共構完工及重大交通建設完工後，南港區之運輸可及性將大為提升，並有完善之軌道運輸系統，因此車站地區工業區原低密度發展之條件，應有提高之條件。\
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(三)本計畫區容積移轉，送出基地類型如下：\
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1.古蹟及歷史建築物定著之私有土地：比照｢臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件｣規定為本市之可建築土地。\
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2.未徵收開闢之公園、綠地、廣場及未徵收開闢15公尺以上之計畫道路用地：比照｢臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件｣規定。\
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3.大稻埕風貌特定專用區比照該案規定。\
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（四）其他：1.本案特定專用區採取複合多元化的開發型態，其對於經濟發1.有關目前豪宅市場導向與本案開發型態對經濟發展影響，在都市計畫方面如何因應，請再補充說明。展影響，業於前述(二)土地使用規劃1.國際化及城市競爭項說明。\
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2.都市計畫方面對於確保開發內容目的因應措施：為避免本案特定專用區之內容因市場考量偏向單一化，本案細部計畫已明訂作住宅使用部分，不得超過總樓地板面積30％，另作商業使用部分，應超過50％，確保發展定位符合以商業導向為主。另住宅空間之提供係以支援性功能為主，強化南港車站與經貿園區之支援性功能，滿足南港高鐵站週邊地區朝向園區發展，聚集高科技產業與人才並節省及業者之通勤時間及成本。目前臺北市的豪宅市場基於私密性及安全性考量，開發產品係以單一使用為主要訴求，而本案基地將以住、商複合性功能定位發展，未來於進行本案之都市設計審議時，將以計畫目標為依據就其建築配置予以嚴格把關。\
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2.本案捐贈土地比例為40.5％，其中10.5％為代金，30％為公共設施用地，為符合「都市計畫工業區檢討變更審議規範」及臺北市商業區變更原則，請於計畫書配合修正相關說明，以避免產生誤解。依審查意見納入計畫書修正。\
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基地位置基地位置附圖一：南港地區通檢案發展構想示意圖附圖二：南港通檢案變更編號I-6案變更內容示意圖附圖三：南港地區空間機能規劃示意圖資料來源：「臺北南港高鐵站沿線新生地暨週邊土地整體再開發計畫案（期中報告）」附圖四：人行動線規劃構想（南港地區）示意圖附圖五：人行動線規劃構想（南港車站至基地間）示意圖附圖六：基地南側道路剖面圖附圖七：基地建物配置與人行動線規劃構想示意圖附件二變更臺北市南港區南港路以南、縱貫鐵路以北南港輪胎工廠及附近土地工業區為特定專用區主要計畫案內政部都委會專案小組第3次審查意見回復表（臺北市政府95年12月1日於會議中分送）審查意見本府回應有關本專案小組第2次會議審查意見，業經臺北市政府95年8月22日府都規字第09533837200號函送修正計畫書及於會中補送處理情形對照表，建議除下列各點外，其餘同意該府上開號函送修正計畫書。惟因部分計畫內容尚待釐清及為使專案小組能審查順利，建請臺北市政府依照修正後，以對照表方式補充處理情形及重新修正計畫書、圖後，再召開專案小組第4次審查會議。依審查意見檢附本對照表說明處理情形，並據以修正計畫書、圖。\
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（一）都市計畫工業區檢討變更審議規範：有關該審議規範之處理情形（如附表），建議除下列各點應於主要計畫書明確敘明外，其餘該審議規範之相關內容，請臺北市政府於細部計畫核定前檢討辦理之。依審查意見辦理。\
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1.本案擬以自辦市地重劃方式開發，其捐贈公共設施用地及折算繳納代金之土地合計佔變更總面積約40.5%，未來如自辦市地重劃不成，本案申請人（南港輪胎股份有限公司）同意改以自願捐贈土地或代金方式辦理，請於主要計畫書敘明。
1.申請人（南港輪胎股份有限公司）同意依左列審查意見辦理。\
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2.計畫書已增列相關說明，詳計畫書第49頁。\
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2.依本審議規範規定：「工業區變更依法需辦理環境影響評估者，環境影響評估與都市計畫變更應採併行審查，並於各該都市計畫變更案報請核定時，應檢附環保主管機關審查通過之環境影響說明書或環境影響評估報告相關書件。」，本案是否應實施環境影響評估，請檢附環保主管機關相關證明文件，供審議參考，並利後續執行。
1.經本府環境保護局95年9月29日北市環秘（一）字第09535493401號函復，本案工業區變更免實施環境影響評估。\
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2.前開函件影本，詳參計畫書附件七，第104頁。\
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3.本案依該審議規範附帶條件規定，申請人應於主要計畫核定前，與臺北市政府簽定協議書，同意依上開附帶條件規定，具結保證依核定計畫書、圖有關規定辦理，並納入都市計畫書規定，以利執行。
本府與申請人（南港輪胎股份有限公司）雙方已於95年9月7日完成本案協議書之簽訂，並納入計畫書規定，詳參計畫書第48頁及計畫書附件三，第70頁。\
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（二）協議書：\
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1.申請人：本案申請人為南港輪胎股份有限公司，在變更都市計畫法定程序前，原係以其所有土地申請變更都市計畫，並未包括面臨南港路二段狹長176平方公尺眾多地主之其他私有土地，惟臺北市政府基於都市計畫整體發展考量及避免畸零地產生，建議納入本次變更計畫範圍，且南港輪胎股份有限公司同意負擔變更後該176平方公尺私有土地應提供之公共設施（包括市地重劃實施辦法所稱之公共設施負擔及費用負擔）等，請於計畫書加強相關說明：作為後續簽訂協議書申請人認定之依據。至於本案協議書所提「由於其面積規模小，經重劃後將以發放補償金方式領回其應有權益，無法領取土地」乙節，與上開審查意見，二者未來可能產生執行疑義，且用語似有未妥，建議作適當之修正。
1.有關南港段四小段391、391-2及450-1地號共176平方公尺納入本案變更範圍之原因，以及申請人（南港輪胎股份有限公司）同意負擔變更後區內公共設施負擔等相關說明，增列於計畫書第39頁～第40頁。\
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2.由於本府與申請人（南港輪胎股份有限公司）已於95年9月7日完成協議書簽訂，為免協議書多次重複修訂，有關前項協議書之調整，建議併同貴會歷次專案小組審查意見與其他未來大會所可能提出之審查意見，一併於本計畫報部核定前完成修訂。\
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2.基於確保開發人能依計畫書執行、避免行政成本浪費及提供當地公共設施服務水準等由，請於計畫書內應載明依法發布實施後，開發人如未依核准之開發計畫期程實施開發建設者，當地都市計畫主管機關（臺北市政府）應於一定期限內（請市府於下次會議研提具體時間）依都市計畫法定程序將其土地1申請人（南港輪胎股份有限公司）同意於計畫書增列相關處理規定如下：「本案發布實施後，申請人（南港