MOIO6971-審議事項-第２案：澎湖縣政府函為「變更暨擴大白沙鄉通梁地區都市計畫（第四次通盤檢討）案」。

會議紀錄id

MOIO6971

案件id

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概要說明

說明：
一、本案業經澎湖縣都市計畫委員會96年4月13日第97次會審議通過，並准澎湖縣政府96年8月22日府建發字第0960901447號函檢送計畫書、圖等報請審議。
二、法令依據：（一）都市計畫法第26條。
（二）「非都市土地申請新訂或擴大都市計畫執行要點」第七點。
三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
四、變更理由及內容：詳計畫書。
五、公民或團體所提意見：詳人民或團體陳情意見綜理表。
六、本案經簽奉核可，由本會賴委員碧瑩（召集人）、林前委員俊興、張委員珩、林委員秋綿及孫委員寶鉅等5位委員組成專案小組，專案小組分別於97年1月14日、97年3月28日（含赴現場勘查）、97年6月17日及97年9月19日召開4次會議聽取簡報完竣，並獲致具體初步建議意見，經澎湖縣政府依本會專案小組初步建議意見辦理後，以97年11月7日府建發字第0970901691號函送修正資料到部，爰提會討論。

決議

決議：本案除變更內容明細表編號二，同意照澎湖縣政府列席代表意見將遊樂區（不包含臨四案變更遊樂區為鄰里公園兼兒童遊樂場用地及人行廣場用地部分）變更為農業區外，其餘准照縣政府97年11月7日府建發字第0970901691號函送修正計畫內容及本會專案小組初步建議意見（如附錄）通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。

附件

【附錄】本會專案小組初步建議意見：
查「白沙鄉通梁地區都市計畫（第三次通盤檢討）案」於民國88年6月16日發布實施，計畫面積54.08公頃。本次第四次通盤檢討案計畫面積為60.22公頃，本案建議除下列各點外，其餘照澎湖縣政府核議意見通過。一、本計畫區位在白沙島的西端，地處跨海大橋前旁不遠處，區內保有樹齡至今已三百多年之大古榕，均為澎湖縣觀光旅客重要旅遊景點之ㄧ，如何結合既有海洋豐富的資源，以發展漁業與觀光事業為目標，請縣政府研擬本區整體發展計畫及未來願景、計畫目標、定位及執行策略等納入計畫書敍明。二、依據澎湖縣政府列席人員說明，本都市計畫區現有人口至民國94年底僅為832人，呈微量負成長，與計畫人口4800人，有頗大之差距，故同意縣政府列席人員於小組會中所提分析意見，將計畫人口配合調整為3000人，以資合理，另發展觀光之遊客量及未來遊客數成長情形，請縣府予以分析推計，併將分析資料納入計畫書，以資完備。三、將法令依據「依據非都市土地申請新訂或擴大執行要點第7點辦理」予以刪除。四、污水下水道普及率為評估城市競爭力的重要指標，為確保都市體質及居住環境衛生，請縣政府將本計畫區目前垃圾處理方式及污水下水道系統規劃方案於計畫書中予以敘明，以為公共服務基礎設施之參據。五、查本地區都市計畫圖由於計畫圖使用多年而地形地物隨都市發展多有變遷，為提昇計畫圖之精度，以避免圖、地不符，乃配合本次通盤檢討，辦理都市計畫圖重製，有關重製展繪原則及處理亦請納入變更計畫書內，以符實際。六、本案發布實施時，請依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第42條：「都市計畫圖已無法適用且無正確樁位資料可據以展繪都市計畫線者，得以新測地形圖，參酌原計畫規劃意旨、地籍圖及實地情形，並依都市計畫擬定或變更程序，重新製作計畫圖。原計畫圖於新計畫圖依法發布實施之同時，公告廢除。」規定辦理。七、依計畫書記載本計畫區公園、體育場所、廣場、綠地及兒童遊樂場等5項公共設施用地面積，為計畫總面積之2.058﹪，低於「都市計畫法」第45條不得少於百分之十之規定，故同意縣政府97年7月30日府建發字第0970901046號函示意見，利用本計畫公有土地適當補充及調整（如附圖、表四），其餘不足之公共設施用地俟將來擴大都市發展用地或變更為可建築用地時，再妥為調整補充。八、變更內容明細表部分：詳表一九、土地使用分區管制要點：詳表二十、人民或團體陳情意見綜理表：詳表三十一、本案請照專案小組建議意見重新製所計畫書、圖，並確實依「都市計畫畫圖製作規則」相關規定辦理，並於提請大會討論前，先行送由專案小組委員審閱。
十二、澎湖縣政府得視實際發展需求，分階段報由內政部核定後，依法發布實施。
十三、本案審議後計畫內容與原公展草案內容已有大幅差異，請縣政府查明有關經本會同意採納或修正者如與公開展覽草案之變更內容不一致部分，為避免影響他人權益，請縣政府補辦公開展覽，及提縣都市計畫委員會，如均無異議則准予通過，否則再提會討論。
表一變更內容明細表變更內容編號位置原計畫新計畫變更理由本會專案小組初步建議意見一一號道路與二號道路交叉口加油站用地(0.13公頃)加油站專用區(0.13公頃)依「都市計畫國營事業土地檢討變更處理原則」(95.2.16內政部)及因應公用事業機構民營化政策配合現況變更。照縣政府核議意見通過。
二遊樂區附帶條件規定.應另行擬定細部計畫﹙含詳細之配置與事業及財務計畫，並應優先補足停車場用地﹚，並俟細部計畫完成法定程序發佈實施，以區段徵收方式整體開發後始得以發照建築。(15.03公頃)應另行擬定細部計畫﹙含詳細之配置與事業及財務計畫，並應優先補足停車場用地﹚，並俟細部計畫完成法定程序發佈實施，以整體開發後始得以發照建築。未辦理整體開發前得比照農業區相關規定從事農業生產，惟不得設置農舍及其他產銷設施。(14.99公頃)1.本區以區段徵收方式開發確有窒礙難行之處，故予刪除須以區段徵收方式開發之限制，以增加開發彈性與可行性。
2.為維護地主之權益，本區未辦理整體開發前得比照農業區相關規定從事農業生產，惟不得設置農舍及其他產銷設施。除臨四案變更部分遊樂區為鄰里公園兼兒童遊樂場用地及人行廣場用地外，其餘遊樂區是否變更為農業區，提會討論。
理由：
該遊樂區係於73年間辦理第一次通盤檢討時，由公園用地變更而來並規定以區段征收方式辦理，惟迄今已23年餘仍未開發，據澎湖縣列席代表於小組會中說明經評估後，以區段徵收辦理遊樂區開發目前為不可行（詳如附件），且短期內並無公私部門之投資開發計畫，為避免影響民眾權利，是否變更為農業區？如將來有發展必要時，再視地方實際需要，另依法定程序辦理。
三跨海大橋入口北側海域海域(1.89公頃)港埠用地(1.89公頃)配合通梁北港現況予以變更。照縣政府核議意見通過。
四住宅區附帶條件規定應另行擬定細部計畫﹙含配置適當之公共設施用地與擬具具體公平合理之事業及財務計畫﹚，俟細部計畫完成法定程序發佈實施後始得發照建築，並應於二年內完成細部計畫。（0.2公頃)土地所有權人應就其土地面積之30％折算代金繳納原都市計畫擬定機關，折算方式比照澎湖地區之公共設施保留地徵收加成標準，並應於申請建築前完成繳納後始得發照建築。（0.2公頃)1.考量土地所有權人權益並兼顧公平原則。
2.於民國94年11月10日上午10時30分假白沙鄉通梁村社區活動中心辦理之「澎湖縣94年度都市計畫通盤檢討—白沙鄉通梁地區都市計畫原市場用地附帶條件變更為住宅區開發案說明會」中，業已取得多數土地所有權人之同意。照縣政府核議意見附帶條件通過。
附帶條件：
1.縣政府應與土地所有權人簽訂協議書，並納入計畫書內，再行檢具變更主要計畫書、圖，報由內政部核定2.所繳納代金應優先使用於改善該地區之公共設施，並納入計畫書載明，以為執行之依據。
補充理由：
該住宅區原係於民國88年間辦理第三次通盤檢討時，由市場用地變更而來，參據縣政府列席代表意見考量該土地面積僅0.2公頃及11地主人數較多，每人分配土地面積不大，故同意照縣政府核議意見改以折算代金方式辦理，惟其代金應優先使用於改善該地區之公共設施，以資妥適。
五分期分區發展計畫己訂定修訂配合本次通盤檢討之變速內容及規定，修訂原分期分區發展計畫。照縣政府核議意見通過。
六事業及財務計畫已訂定修訂配合本次通盤檢討之變更內容及規定，修訂原事業及財務計畫。請配合本會審定結果作修正。
七都市防災計畫已訂定修訂依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」第七條規定，將都市防災規劃納入考量，明確指出都市防災避難場所、設施、消防救災路線、火災延燒防止地帶等，並予合理標示，以加強保障民眾生命安全。除請將颳風或海水倒灌情形及防範對策於計畫書內敘明外，其餘照縣政府核議意見通過。
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八土地使用分區管制要點已訂定修訂1.配合都市計畫相關法令之修訂，修訂原規定，詳第四章土地使用分區管制要點。
2.配合本次檢討變更內容爰為增修訂。併土地使用分區管制要點審查。
(擴大都市計劃部分)跨海大橋入口北側非都市土地(6.14公頃)港埠用地(6.14公頃)配合通梁北港港區範圍予以擴大都市計畫，以符合發展現況並能統一港區土地之管理。照縣政府核議意見通過，並請將擴大內容理由於計畫書適當章節敍明，以資完備。
註：1.表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準。
2.本表面積計算至小數點以下第三位四捨五入。
表二土地使用分區管制要點：修訂前後對照表現行計畫新計畫變更理由本會專案小組初步建議意見一、本要點依都市計畫法第二十二條及同法台灣省施行細則第三十一條規定訂定之。一、一、本要點依都市計畫法第22條及同法台灣省施行細則第35條規定訂定之。法令條文修正。照縣政府核議意見通過。二、住宅區建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百五十。二、住宅區建蔽率不得大於60％，容積率不得大於150％。--照縣政府核議意見通過。三、商業區建蔽率不得大於百分之七十，容積率不得大於百分之二百三十。三、商業區建蔽率不得大於70％，容積率不得大於230％。--除配合計畫人口之調整將容積率調降為210％外，其餘照縣政府核議意見通過。四、宗教專用區建蔽率不得大於百分之五十，容積率不得大於百分之一百。四、宗教專用區建蔽率不得大於50％，容積率不得大於100％。--照縣政府核議意見通過。五、傳統建築區建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百二十，原有建築物拆除後之修建、增建、改建、拆除後重建應保留原有風貌，並經縣都市設計審議委員會審查同意後始得發照建築，必要時容積率可增加至百分之一百五十。五、傳統建築區建蔽率不得大於60％，容積率不得大於120％，原有建築物拆除後之修建、增建、改建、拆除後重建應保留原有風貌，並經縣都市設計審議委員會審查同意後始得發照建築，必要時容積率可增加至150％。--照縣政府核議意見通過。六、遊樂區內可建築用地之建蔽率不得大於百分之二十，容積率不得大於百分之四十。應另行擬定細部計畫﹙含詳細之配置與事業及財務計畫﹚，並俟細部計畫完成法定程序發佈實施，以區段徵收方式整體開發後始得以發照建築。六、遊樂區內可建築用地之建蔽率不得大於20％，容積率不得大於40％。應另行擬定細部計畫﹙含詳細之配置與事業及財務計畫﹚，並俟細部計畫完成法定程序發佈實施，以整體開發後始得以發照建築。未辦理整體開發前得比照農業區相關規定從事農業生產，惟不得設置農舍及其他產銷設施。1.本區以區段徵收方式開發確有窒礙難行之處，故予刪除須以區段徵收方式開發之限制，以增加開發彈性與可行性。
2.為維護地主之權益，遊樂區於未辦理整體開發前得比照農業區相關規定從事農業生產，惟不得設置農舍及其他產銷設施。
併變更內容明細表第2案。七、零售市場用地之建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之二百四十。七、零售市場用地之建蔽率不得大於60％，容積率不得大於240％。照縣政府核議意見通過。八、加油站用地之建蔽率不得大於百分之四十，容積率不得大於百分之八十。八、加油站專用區之建蔽率不得大於40％，容積率不得大於80％，並僅得依現況作加油站及依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定之條件及項目使用。1.配合本次檢討變更內容修訂。
2.依「都市計畫國營事業土地檢討變更處理原則」第五、(三)規定，未容許修正為「加油站專用區之建蔽率不得大於40％，容積率不得大於80％，並僅得供加油站及相關設施使13現行計畫新計畫變更理由本會專案小組初步建議意見得供該事業以外之商業使用者免提供相關捐贈事項。用」。
理由：
1.文詞修正。
2.加油站專用區非公共設施用地不得適用「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」。九、機關用地之建蔽率不得大於百分之五十，容積率不得大於百分之一百五十。九、機關用地之建蔽率不得大於50％，容積率不得大於150％。照縣政府核議意見通過。十、為鼓勵區內基地之整體合併建築使用及設置公共設施，訂定左列獎勵措施：
(一)凡建築基地為完整之街廓或符合左列各項規定，並依規定設置公共開放空間者，得依第十二點規定增加興建樓地板面積。
1.基地有一面臨接寬度在八公尺以上道路，其連續臨接長度在二十五公尺以上或達周界總長度五分之一以上者。
2.基地面積在商業區為一千平方公尺以上，在住宅區、機關用地為一千五百平方公尺以上者。
(二)建築物提供部分樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三十為限。
1.私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
2.建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。十、為鼓勵區內基地之整體合併建築使用及設置公共設施，訂定下列獎勵措施：
(一)有關設置公共開放空間獎勵部分，依「建築技術規則」建築設計施工編二百八十一條規定辦理。
(二)建築物提供部分樓地板面積供下列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之30％為限。
1.私人捐贈或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
2.建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。1.原條文中有關公共開放空間之設置獎勵規定，配合修正為依「建築技術規則」建築設計施工編281條規定辦理。
2.文辭修正。照縣政府核議意見通過。
十一、本計畫區內公共設施用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」作多目標使用。(刪除)依內政部92年6月27日台內營字第0920087512號令訂定「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」，都市計畫公共設施用地可逕依該辦法規定作多目標使用，毋須再於都市計畫書中敘明，故予刪除。照縣政府核議意見通過。
14現行計畫新計畫變更理由本會專案小組初步建議意見(無)十一、本計畫傳統建築區及附近商業區應辦理都市設計(詳附圖1)，並須經縣都市設計審議委員會審查同意後始得發照建築。1.標示本計畫區內應辦理都市設計審查之位置與範圍。
2.傳統建築區附近之商業區因面對港區與跨海大橋為本計畫區門面，本次檢討後予以列入應實施都市設計審議範圍以塑造出本計畫區優美之門戶意象。照縣政府核議意見通過。
十二、建築基地內法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木。十二、建築基地內法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木。照縣政府核議意見通過。
十三、本要點未規定事宜，適用其他有關法令規定。十三、本要點未規定事宜，適用其他有關法令規定。照縣政府核議意見通過。
表三人民或團體陳情意見綜理表編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項縣都市計畫委員會決議本會專案小組初步建議意見逾１國防部軍備局工程營產中心中部地區營產管理處澎湖分遣所陳情位置：後寮段153、154地號及通梁中段737、738地號(詳下圖)。縣203號道往後寮交叉路口，現地上建有蓄水池及加壓變電站，為營區重要裝備電力及營區用水設施，目前都市計畫使用分區為「道路用地及「部分農業區、部分道路用地」，擬變更為「機關用地」，以符合都市土地使用分區管制規定。建議將「道路用地」變更為「機關用地」，以符合都市土地使用管制規定。不予採納。
理由：本案位於主要道路轉基本景觀及交通安全性之考量不予採納，現況地上設施請業務單位函文請相關事業單位協助辦理遷移至其他適當位置。照縣政府核議意見未便採納。
表四縣政府補充及調整都市計畫公共設施部分：
變更內容編號位置原計畫(面積：公頃)新計畫(面積：公頃)變更理由臨一機三用地東側零售市場用地(0.33)鄰里公園兼兒童遊樂場用地(0.33)經查零售市場用地尚未開闢且未來亦無使用之計畫，故予配合現況實際使用情形變更為公兒用地，以補公共設施用地之不足。
臨二通梁活動中心南側之新生地港埠用地(0.28)廣場兼停車場用地(0.28)經查通梁活動中心南側新生地現況已開闢為遊客停車場使用，為確保本計畫之重要遊憩據點保安宮及古榕周圍遊客停車空間之提供，故予配合現況變更。
臨三保安宮榕園南側人行廣場用地(0.16)廣場兼停車場用地(0.16)保安宮古榕南側人行廣場部分範圍已開闢作遊客停車使用，為補本計畫遊客停車空間之不足故予配合實際使用現況變更。
臨四跨海大橋入口兩側附近地區遊樂區(0.24)埠用地(0.06)鄰里公園兼兒童遊樂場用地(0.14)人行廣場用地(0.10)人行廣場用地(0.06)1.為塑造跨海大橋遊憩據點周邊之整體景觀予以變為適當公共設施用地。
2.現況已作景觀綠化、公廁之公有地配合範圍完整性變更為適當之公共設施用地，兼維持通梁北港進出入通行功能。
補充公共設施變更都市計畫圖（臨一至臨四案）