MOIO7331-審議事項-第4案：苗栗縣政府函為「變更竹南頭份都市計畫（土牛地區主要計畫專案通盤檢討）案」。

會議紀錄id

MOIO7331

案件id

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概要說明

• 說明：
• 一、本案業經苗栗縣都市計畫委員會96年3月20日第192次會審議通過，並准苗栗縣政府96年4月10日府商都字第0960052497號函檢送計畫書、圖等報請審議。
• 二、法令依據：（一）都市計畫法第26條。
  （二）都市計畫定期通盤檢討實施辦法第2條及第13條第1項第4款。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、案經簽奉核可，由本會洪前委員啟東（召集人）、賴前委員碧瑩、周委員志龍、陳委員麗紅、羅前委員光宗等5位委員組成專案小組，專案小組分別於96年6月12日、96年7月18日、96年9月10日及96年10月9日召開會議聽取簡報後，由於洪前委員啟東及賴前委員碧瑩任期屆滿，案再經簽奉由陳委員麗紅（召集人）、周委員志龍、顏委員秀吉及羅前委員光宗組成專案小組繼續審議，專案小組又分別於97年10月14日、98年4月28日、99年3月2日及99年4月20日召開4次會議聽取簡報完竣，獲致具體初步建議意見，並經苗栗縣政府99年6月21日府商都字第0990110758號函檢送依本會專案小組初步建議意見修正計畫書、圖到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案准照本會專案小組初步建議意見（如附錄）及苗栗縣政府99年6月21日府商都字第0990110758號函送計畫書、圖內容通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。

附件

• 【附錄】本會專案小組初步建議意見：
  變更竹南頭份（土牛地區）都市計畫原附帶條件規定該地區之開發需以市地重劃方式辦理，苗栗縣政府考量土牛部分地區房屋密集人口眾多，以目前計畫內容實無法達成土地交換分合之成效，故參酌現況發展需求，配合當地居民意願與意見，暨考量地方財政與土地所有權人之公平權益，專案辦理土牛地區主要計畫通盤檢討，本案建議除下列各點外，其餘照苗栗縣政府核議意見通過。一、本計畫區為一處百年以上之古老聚落歷史文化、人文史蹟等資源非常豐富，為保有該區特殊都市形貌，故請縣政府妥為調查計畫區之發展歷史、人文景觀、紀念性或藝術性建築以及水井、水路，巷弄等都市紋理資料，並提出保存、保留利用計畫等，納入計畫書內敘明。二、為明瞭本計畫區目前實際發展、新舊建築物使用情形以及開放空間分佈狀況，請縣政府將新測繪地形資料，套疊於計畫圖上以為土地使用分區劃設及公共設施配置等之參據。三、請縣政府於計畫書內補充說明本次辦理通盤檢討之範圍、發展現況、目的、課題、檢討前、後之效益，及未來發展願景與構想，以資完備。四、本次專案檢討縣政府將部分原主要計畫公共設施用地，重新修正並調整劃設於細部計畫中，為避免對本案產生調降公共設施用地，降低環境品質之疑議，故請縣政府妥將細部計畫公共設施適度提升至主要計畫，並於本案提請大會審議前妥為修正計畫書圖。五、請縣政府就現況紋理及整體規劃構想，詳為說明本案公共設施配置劃設之原則，並提出將藍、綠帶系統與都市防災計劃整合之策略方案，並補充敘明鄰近地區防災系統與本案防災計畫之關聯。六、本計畫區係屬舊有聚落房屋密集，故道路系統大多配合既成道路、紋理予以劃設，惟尚有部分路段及路口未臻平順，爲符合交通安全避免公共危險，請規劃單位依專案小組於會中所提建議妥為調整修正外，並提出增加計畫區公共設施比例之可行性方案後，修正計畫書、圖。七、本案將中正路二側之既成建築物容積率由200％調降為100％後，排除於市地重劃整體開發範圍內，基於公平及合理原則，除請縣政府妥為查明該部分建築物之合法性外，同時考量該剔除區緊鄰已闢建之主要道路二側，100％之容積率不符其實際需求，爰請縣政府補充訂定容積上限及日後新建或改建時擬增加土地使用強度之相關回饋規定，以資完備。八、有關剔除市地重劃範圍住宅區之獎勵容積回饋規定，縣政府建議將獎勵容積額度以該捐贈建設經費除以擬建築基地土地「公告現值加成」乙節，為避免後續執行困擾，修正為「公告現值加四成」。九、本案應請縣政府將土地使用管制相關規定及都市設計指導原則，補充納入計畫書敘明，以為擬定細部計畫之準則。十、有關本案實施進度與經費表中，所列主辦單位及經費來源部分未儘明確，故請苗栗縣政府妥為修正，以符實際。
  十一、為確保都市計畫具體可行，故參據本部93年11月16日第597次會議，有關「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」，請苗栗縣政府依下列各點辦理：
  （一）本案需擬定細部計畫，請苗栗縣政府於完成苗栗縣都市計畫委員會審定細部計畫後，依平均地權條例相關規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請苗栗縣政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  （二）委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，應重新依都市計畫法定程序重新辦理檢討變更恢復為原來使用分區（農業區）。
  十二、經查「都市計畫書規定應以市地重劃區段徵收或其他方式整體開發並於完成整體開發後始准核發建築執照處理要點」，業已廢止，停止適用，故請將計畫書內記載、引用該要點部分，妥為刪除修正。
  十三、將法令依據修正為「都市計畫法第26條」，以資妥適。
  十四、本案請縣政府依都市計畫法第19條規定補辦公開展覽，公開展覽期間如無公民或團體提出陳情或陳情意見與本案無直接關係者則逕予核定，否則再提會討論。
  十五、縣政府依小組意見修正後之變更內容明細表：
  變更內容項目原編號新編號位置原計畫(公頃)新計畫(公頃)變更理由本會專案小組初步建議意見32變更內容項目原編號新編號位置原計畫(公頃)新計畫(公頃)變更理由本會專案小組初步建議意見1-1中正路兩側住宅區(4.0093)附帶條件：
  1.應另行擬定細部計畫以市地重劃方式開發。
  2.本次通盤檢討發佈實施後三年內如未開始辦理市地重劃時，應依法定程序變更恢復原計畫分區(農業區)。住宅區1(4.0093)1.該區現有合法建築物密集，且中正路已開闢完成，土地所有權人可依法申請建築，造成其參與市地重劃意願低落。
  2.依「都市計畫整體開發地區處理方案」解決對策第三點規定，針對已發展之市區，依計畫書規定實施整體開發確有困難者，得適切調降該地區之容積率後，部分剔除於整體開發或全部解除整體開發之限制。
  3.爰依上述解決對策，該區以容積率調降為100%後解除其整體開發限制。
  照縣政府於專案小組會中所繪圖通過（詳如附圖）。
  1-2計畫區東側道路用地(0.0765)附帶條件：
  1.應另行擬定細部計畫以市地重劃方式開發。
  2.本次通盤檢討發佈實施後三年內如未開始辦理市地重劃時，應依法定程序變更恢復原計畫分區(農業區)。住宅區1(0.0765)1.原主要計畫道路穿越建物密集地區，影響民眾權益甚鉅。
  2.配合容積率調降為100%後解除其整體開發限制。照縣政府於專案小組會中所繪圖通過（詳如附圖）。
  22計畫區東南側住宅區(0.0005)附帶條件：
  1.應另行擬定細部計畫以市地重劃方式開發。
  2.本次通盤檢討發佈實施後三年內如未開始辦理市地重劃時，應依法定程序變更恢復原計畫分區(農業區)。河川區(排水使用)(0.0005)該位置現況為土牛溪，為配合其現況使用，故劃設為河川區(排水使用)，並解除其整體開發限制。照縣政府於專案小組會中所繪圖通過（詳如附圖）。
  剔除市地重劃範圍33中正路、正興路及頭份交流道聯絡道道路用地(1.6231)附帶條件：
  1.應另行擬定細部計畫以市地重劃方式開發。
  2.本次通盤檢討發佈實施後三年內如未開始辦理市地重劃時，應依法定程序變更恢復原計畫分區(農業區)。
  道路用地(1.6231)考量道路用地(中正路、正興路及頭份交流道聯絡道)現況已徵收且開闢完成，故解除其整體開發限制。照縣政府於專案小組會中所繪圖通過（詳如附圖）。
  市地44-1計畫區北側及道路用地(0.0834)公園兼兒童遊樂場用地(0.0834)為配合道路系統調整及確保地區環境品質，增設適當公共設施用地。照縣政府於專案小組會33變更內容項目原編號新編號位置原計畫(公頃)新計畫(公頃)變更理由本會專案小組初步建議意見4-2廣場兼停車場用地(0.0966)公園兼兒童遊樂場用地(0.0966)為配合廣場兼停車場用地集中一處予以調整劃設。
  4-3東側住宅區(0.3776)公園兼兒童遊樂場用地(0.3776)為配合提高地區環境品質，劃設三處公園兼兒童遊樂場用地。中所繪圖通過（詳如附圖）。
  5-1道路用地(0.1382)廣場兼停車場用地(0.1382)為配合廣場兼停車場用地集中一處予以調整劃設。
  5-2計畫區北側及東側住宅區(0.0911)廣場兼停車場用地(0.0911)為配合提高地區環境品質，劃設一處廣場兼停車場用地。照縣政府於專案小組會中所繪圖通過（詳如附圖）。
  66計畫區東北側、鄰接頭份交流道聯絡道住宅區(0.1808)綠地用地(0.1808)考量與頭份交流道聯絡道隔離之需要劃設二處綠地用地照縣政府於專案小組會中所繪圖通過（詳如附圖）。
  7-1公園兼兒童遊樂場用地(0.2676)住宅區2(0.2676)配合公園兼兒童遊樂場用地分散設置予以合理調整住宅區之規劃。照縣政府於專案小組會中所繪圖通過（詳如附圖）。
  7-2廣場兼停車場用地(0.0329)住宅區2(0.0329)配合廣場兼停車場用地分散設置予以合理調整住宅區之規劃。
  7-3計畫區北側道路用地(0.4808)住宅區2(0.4808)為配合現況紋理調整及區位條件調整道路系統及住宅區之規劃。照縣政府於專案小組會中所繪圖通過（詳如附圖）。
  8-1住宅區(1.2864)道路用地(1.2864)為配合現況紋理調整道路系統。
  8-2公園兼兒童遊樂場用地(0.0977)道路用地(0.0977)為配合現況紋理調整道路系統。照縣政府於專案小組會中所繪圖通過（詳如附圖）。
  8-3計畫區北側廣場兼停車場用地(0.1514)道路用地(0.1514)為配合現況紋理調整道路系統。照縣政府於專案小組會中所繪圖通過（詳如附圖）。
  重劃範圍-9附帶條件及開發方式附帶條件：
  1.應另行擬定細部計畫以市地重劃方式開發。
  2.本次通盤檢討發佈實施後三年內如未開始辦理市地重劃時，應依法定程序變更恢復原計畫分區(農業區)。附帶條件：
  應配合變更細部計畫並以市地重劃方式開發。本案依內政部都市計畫委員會93年11月16日第597次會議紀錄，應另提市地重劃可行性評估報告書經縣府地政處同意後，並於審竣後會議紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過，始由縣府核定公告實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。照縣政府於專案小組會中所繪圖通過（詳如附圖）。
  附圖1：縣政府於小組會中所繪變更位置及變更內容示意圖附圖2：縣政府於小組會中所繪變更後內容示意圖附圖3：縣政府於小組會中所繪變更後使用分區示意清圖十六、逕向本部陳情意見：
  編號陳情人陳情位置陳情內容建議事項縣府研析意見本會專案小組初步建議意見逾人1祭祀公業蔡端明、蔡富永－1.依據本公嘗九十七年第一次代表會決議。
  2.本公嘗蔡氏家廟廣場，原村內重要活動場所，且將規劃配合政府辦理社會福利工作，現因建物尚未取得使用執照，待辦妥後可提供一樓建物100坪使用，據規劃公司將更改部分道路，有一條八米道路橫斜過公嘗廣場，除影響利用，且多條巷道集中，交通混亂(附現場圖)請研究改善。
  3.規劃說明，均未說明有無公設保留地可提供地區電力、電信、瓦斯等設施使用。
  4.本廟前有一棵百年榕樹，請避免砍除。－建議酌予採納。
  理由：
  1.原蔡氏家廟西側之東西向12M與南北向8、12M計畫道路，因穿越建物密集地區，考量民眾權益及避免既有房屋過多拆遷，並提高整體開發之可行性，乃將該計畫道路儘量配合既成道路予以調整劃設，並藉以連通蔡氏家廟廣場與公兒等其他開放性空間，提升本區生活環境品質。
  2.本計畫已劃設公兒及廣停等公共設施用地，建議逕依「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」規定辦理，由公兒及廣停用地提供天然氣整壓站及遮斷設施、變電所、電信設備與機房，及其必要機電設施。
  3.該老樹位置已避免劃入道路系統，可予以保留。照縣政府研析意見通過