MOIO7751-審議事項-第５案：宜蘭縣政府函為「變更羅東都市計畫主要計畫(配合擬定鐵路以東地區細部計畫)再提會討論案」。

會議紀錄id

MOIO7751

案件id

Cn5XBc

概要說明

• 說明：一、本案前經本部都委會95年5月16日第633次會議決議：本案退請宜蘭縣政府依照本會專案小組審查意見所提甲案（如附錄）辦理後再議。
  甲案甲案甲案甲案（（（（如附錄如附錄如附錄如附錄））））：
  將本案退請宜蘭縣政府併同細部計畫參考人民陳情意見重新研提具體可行方案再議。「「「「（一）本案於辦理變更羅東都市計畫（第三次通盤檢討）案時，前經提本會91年7月30日第539次會議決議略以：「3.為維護人民權益及符合公平合理原則，本細部計畫範圍之土地所有權人未同意參與回饋共同負擔開發者，其產權範圍之土地使用強度及內容依變更前之使用分區管制之。」。
  （二）經查縣政府於細部計畫所劃訂市地重劃範圍，原計畫分區為商業區或住宅區之土地所有權人，大部分不願意參與回饋共同負擔開發者，故計畫似有調整之必要。」」」」
• 二、本案爰經該府都市計畫委員會95年12月26日（第139次會）、96年12月28日（第144次會）及100年3月23日（第163次會）審議通過，並准宜蘭縣政府100年6月23日府建城字第1000095223號函送計畫書、圖等報請審議。
• 三、案經簽奉核可，由本會張委員梅英（召集人）、李委員正庸、林委員志明、顏委員秀吉及蔡委員淑瑩計5位委員組成專案小組，並於100年8月31日、100年10月11日及100年12月21日召開3次會議聽取簡報完竣，並獲致具體初步建議意見，且經宜蘭縣政府於101年2月15日以府建城字第1010019128號函送依初步建議意見辦理情形對照表、計畫圖等補充資料到部，爰提會討論。

決議

• 決議退回縣府再行研議迄今，計畫多所變動，所有權人大多不清楚計畫內容，至無法陳情意見。
  2.產業專用區不等於商業區，以稅法「自用住宅」為例「產業專用區」必須符令從事商業之要件，才能會商務住宅(工業住宅)使用，而且這種商務住宅(工業住宅)也不能符合「自用住宅」的獎勵和減免，或享有「一生一屋」的稅法優惠。故縣府規劃之產業專用區其回饋比例應以「都市計畫工業區槍討變更審議規範」的「各級都市計畫委員會視實際情況審議」。
  3.第一種產業專用區是重劃區內已經建築之土地，未納入本次基地範圍辦理，卻坐享開發利益。
  應按其受益比例共同負擔以維市地重劃之公平性。
  4.本案與「羅東火車站東移」案應該一起考量合併規劃最為恰當。產業專用區不符今公平性，也無法滿足實際的需要，建議重新檢討規劃本案。1.建議重新招開「說明會」及「公開展覽」2.產業專用區不是都市計畫法中的「商業區」，也不適用「商業區」相關法令要求土地所有權人回饋。
  3.第一種產業專用區應分攤重劃共同負擔，以符合公平原則。
  4.因應鐵路高架化「羅東火車站東移」，建議重新檢討規劃本案。
  1.有關本案辦理程序係依據內政部都市計畫委員會第681次會議決議，退回縣府辦理民眾意願調查及修正計畫內容後，依都市計畫程序報部審議作業。惟再次辦理公開展覽程序與否，端視內政部都委會審議後，視其必要再依部都委會決議辦理。
  2.本案規劃之產業專用區，係考量地區發展及產業轉型需要，擬將乙種工業區變更為產業專用區，其目的除供原有產業繼續使用外，亦將配合縣府引進策略型產業、發展觀光產業與商業使用等需求所規劃。依本案細部計畫土地使用管制要點規定，除依都市計畫法台灣省施行細則第18條之乙種工業使用外，亦包含商業、金融、服務業、運輸倉儲業等使用項目。另重劃開發庭均負擔比例，係計算重劃區內公共設施用地負擔及開發工程費用等而得。非以相關法定規定之回饋比例定之。
  3.同逾3案第2點說明。
  4.有關鐵路東移暨高架化政策本府100年9月13日提出宜蘭鐵路立體化建設及周邊土地開發計畫補助，俟交通部補助後，將賡續辦理可行性研究，再循程序報交通部轉陳行政院核定及辦理綜合規劃。另羅東都市計畫亦已考量未來鐵路東移政策已於土地使用計畫中妥為規劃因應，並於計畫區東側公園用地預留為場站及路線用地，另縣府為因應鐵路東併逾1案。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由民眾建議事項縣政府研析意見本部都委會專案小組初步建議意見移政策，亦提出「擴大羅東都市計畫」案以因應其發展需要而整體規劃。該案業經區域計畫委員會同意辦理擴大都市計畫，近期內將啟動相關都市計畫程序。
  逾5張恆德等12人東安段273等地號1.建議重新召開「說明會」及「公開展覽」。
  2.參加重劃不但土地變少、容積減少，使用項目也因為土地面請不足一公頃，無法作「倉儲批發業」使用，使用項目也減少。
  3.第一種產業專用區應分攤重劃共同負擔，以符合公平原則。
  4.「交通轉運站」不是共同負擔之公共設施，用抵費地名義編列也應該受監督，建議必須公佈財務計畫書，以昭公信。
  5.「產業專用區」類似乙種工業單的一種，不是都市計畫法中的商業區，也不適用變更「商業區」的回饋條件。
  6.因應鐵路高架化羅東火車站東移，建議重新檢討規劃本案。1.建議重新召開「說明會」及「公開展覽」。
  2.重劃後減少，無法做倉儲批發業」使用。
  3.第一種產業專用區應分攤重劃共同負擔。
  4.「交通轉運站」不是共同負擔之公共設施，不應無償取得土地。
  5.產業專用區應不能適用商業區的變更回饋條件。
  6.因應鐵路高架化羅東火車站東移，建議重新檢討規劃本案。
  1.同逾4案第1點說明。
  2.市地重劃係包含公共設施負擔及工程費負擔，重劃後土地雖減少，但土地使用彈性增加，且因原善公共設施，總價值亦增加。另本案產業專用區土地使用項目中業已包含批發倉儲業使用。
  3.同逾3案第2點說明。
  4.本案規劃之交通轉運站係屬交通特定專用區，非屬公共設施及市地重劃之共同負擔。
  依縣府規劃原意，係為發展地區國道交通轉運需要，其用地範圍擬以市地重劃之抵費地由縣府籌資購得，該費用以抵付辦理市地重劃相關經費，非屬由所有權人共同負擔。
  5.同逾3案第3點說明。
  6.同逾3案第4點說明。併逾1案。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由民眾建議事項縣政府研析意見本部都委會專案小組初步建議意見逾6林志超1.羅東都市計畫(鐵路以東地區)已公告實施多年，宜藺縣政府又以設置交通轉運站及規劃完善公共設施為由，擬將站東路以東迄光崇路以西地區併同光榮路以東地區重新規劃，並擬以區段徵收方式取得公共設施用地，且於擬定規劃期間，以行政手段限制該地區土地之開發利用。全案歷經多任縣長更迭，仍在研擬、規劃階段，已造成該地區許多土地荒廢，嚴重影響工商業發展。
  2.羅東都市計畫己公告實施多年，已劃設完善的公共設施並作適當之分區使用配置。且於民國90年問完成主要道路用地之徵收，並陸續完成主要道路之關建。多數土地所有人於民國90年後擬依都市計畫分區使用著手開發建設之際，縣府突於92年10月2日以實施禁建，置土地有權人權益於不顧。
  3.本案牽動人民財產財權甚鉅，本案計畫修正書圖，且變動幅度頗大，惟縣府修正後並未再辦理公開展覽，徵求人民意見，即於100年6月下旬逕送內政部審強烈反對「變更羅東都市計畫主要計畫(配合擬定鐵路以東地區細部計畫)案1.本案係採市地重劃方式開發，非區段徵收。
  經查羅東車站以東地區，除部分主要道路已開闢完成，尚有部分道路及其他公共設施皆為取得及開闢，本案規劃係為引導後站地區發展及改善都市整體景觀與環境品質所做之都市計畫變更，並以市地重劃方式整體規劃及開發後站地區。
  2.有關公開展覽與配合鐵路東移，同逾4案第1及4點說明。併逾1案。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由民眾建議事項縣政府研析意見本部都委會專案小組初步建議意見議，有失慎重;且未將鐵路東移方案後，現有羅東火車站將隨之遷移等情況列入考量。
  逾7藍光雄等6人東安段510、511、515、516、517、518、743、750、754等地號所有權人持有土地自民國50餘年以來迄今被列為兒童遊樂場、道路及停車場等公共設施且禁止建設開發為其他有效利用，不但影響市容，且嚴重損害所有權人權益。
  1.同意納入本案細部計畫辦理市地重劃由縣府作整體利用。
  2.建議先以重劃區內興建公共設施之經費徵收本土地再列入市地重劃一次處理，以避免浪費公帑且增加民怨。1.經查陳情人土地516、517、518、750地號等土地係屬原都市計畫市場用地及道路用地，經本案變更為兒童遊樂場及道路用地，且預定納入細部計畫市地重劃範圍內辦理開發。
  待本案主細計畫發布實施及市地重劃作業辦理完竣後，扣計重劃共同負擔後另行配地與土地所有權人。
  2.另510、511、515、743、754地號等地號不屬本案細部計畫辦理市地重劃範圍內土地，未來計畫公告實施後另行由羅東鎮公所編列預算徵收取得及開闢之。併逾1案。
  逾8藍光輝東安段513、514等地號陳情人持有之羅東鎮東安段513與514地號等2筆土地被縣府規劃為預定徵收之道路與兒童遊樂場等公共設施用地，惟迄今延宕已逾50年，仍懸而未決，嚴重損害陳情人之權益。縣府刻正辦理變更羅東都市計畫，請優先徵收上列地號土地，俾減少陳情人所遭逢之損失，以符合公平公正原則。1.經查陳情人土地513地號土地係屬原都市計畫道路用地，本案主要計畫仍維持道路用地使用，且預定納入細部計畫市地重劃範圍內辦理開發。待本案主細計畫發布實施及市地重劃作業辦理完竣後，扣計重劃共同負擔後另行配地與土地所有權人。
  2.另514地號不屬本案細部計畫辦理市地重劃範圍內土地，未來計畫公告實施後另行由羅東鎮公所編列預算徵收取得及開闢之。併逾1案。
  逾9賴秀琴等5人東安段296、298、300、302等地號本案【產專一】不納入市地重劃，可保持現狀使用，不需拆屋捐地，可享受本案開發後成果，同一計畫區卻有如此差別待遇本案【產專一】係考量現有建物密集，納入市地重劃恐因建物拆遷補償費過高，影響整體市地重劃財務可行性。故另採附帶條件變更（繳交回饋代金）方式辦理開發。即【產專一】土併逾1案。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由民眾建議事項縣政府研析意見本部都委會專案小組初步建議意見地未完成繳交回饋代金程序時，僅得依原乙種工業區管制項目使用，未來擬變更為【產專一】其回饋代金計算方式及比例係比照該區辦理市地重劃平均負擔比例換算之。
  逾10賴福興等8人東安段282…等地號本案市地重劃回饋比例中光榮路以西因屬已開發完成土地其回饋由原41%降為29%，而陳情人土地位於光榮路以東地區，且亦屬已開發完成之土地，故應比照前開降低回饋比例，以符合公平合理比例原則。本案市地重劃平均負擔比例係依市地重劃相關法令規定計算之。因光榮路以西地區部分公共設施已開發完竣，依法得納入抵充，故其平均負擔比例經計算後為29%；反觀光榮路以東地區，原本即缺乏公共設施規劃，故經重劃後因增加公共設施（道路、停車場等），故其市地重劃平均負擔為40%。併逾1案。

附件

• 【附錄】本會專案小組初步建議意見：
  「變更羅東都市計畫主要計畫(配合擬定鐵路以東地區細部計畫)案」內政部都市計畫委員會100年12月21日專案小組第3次會議出席委員初步建議意見（彙整第1、2次會議紀錄）。一、本案除變更內容參採陳情人之建議及縣政府列席代表之說明，考量計畫執行可行性，修正如附圖，及下列各點外，其餘照縣政府核議意見通過。
  （一）本計畫案願景規劃構想目標、本計畫範圍之土地所有權人參與共同負擔開發意願，請縣政府補充納入計畫書敍明。
  （二）請補充市地重劃可行性評估分析資料包括市地重劃範圍、市地重劃財務計畫試算、公有地之抵充與負擔上限規定、公共設施用地負擔比例估算及費用負擔比例估算等，請縣政府補充納入計畫書敍明。
  （三）本案劃設之公共設施項目、面積、區位、比例資料，請彙整列表說明，請縣政府納入計畫書敍明。
  （四）產業專用區使用內容項目、引進之主要產業、土地使用強度為何？請縣政府補充納入計畫書敍明。
  （五）交通特定專用區離羅東火車站約280公尺，其作為火車、汽公車轉運站交通特定專用區，在考量整體道路系統上之理由、交通特定專用區規劃內容等，請縣政府補充納入計畫書敍明。
  （六）計畫書請補充實施進度與經費。
  （七）本案相關建設包括未來東部鐵路電氣化，羅東火車站將東移，對本案地區之衝擊影響及因應，請縣政府補充納入計畫書敍明。
  （八）計畫書陸、其他第七、八項，為計畫之明確，將來細部計畫第一種產業專用區及第二種產業專用區如需變更，請縣政府另依程序辦理，故建議刪除。二、本案部分地區如擬採市地重劃方式開發：參據本部93年11月16日第597次會議，有關「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」，請依下列各點辦理：
  （一）本案依平均地權條例相關規定，請宜蘭縣政府先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請宜蘭縣政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  （二）委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序重新辦理檢討變更。三、公民及團體陳情意見綜理表：詳下表變更羅東都市計畫主要計畫變更羅東都市計畫主要計畫變更羅東都市計畫主要計畫變更羅東都市計畫主要計畫（（（（配合擬定鐵路以東地區細部計畫配合擬定鐵路以東地區細部計畫配合擬定鐵路以東地區細部計畫配合擬定鐵路以東地區細部計畫））））案案案案公民及團體陳情意見綜理表公民及團體陳情意見綜理表公民及團體陳情意見綜理表公民及團體陳情意見綜理表編號陳情人及陳情位置陳情理由民眾建議事項縣政府研析意見本部都委會專案小組初步建議意見逾1賴秀緞等8人東安段282-11等地號1.認為本案問卷調查表有違內政部都委會第681次會議決議。
  2.認為光榮路以東地區乙種工業區變更為第二種產業專用區容積率從原本140％僅提升為160％，共同負擔卻為40％，相較光榮路以西地區（容積率由180％提升為260％，共同負擔為29％）差異甚大。另問卷內容並未提及有關「重劃”減或免”負擔、拆遷補償、原位保留、拆屋配地安置」等。
  建議乙種工業區變更為住宅區和部分商業區，並與鐵路高架羅東段東移計畫合併辦理。
  1.本案問卷內容係依據內政部都委會第681次會議決議辦理，其內容業已包含計畫遠景、規劃內容、開發方式、負擔比例及公平性等。
  並於100年9月24日舉辦地區說明會，針對本案計畫修正內容、問卷調查項目及民眾疑問逐一說明。
  2.有關重劃負擔減免、拆遷補償、原位保留、拆屋配地安置等將於後續市地重劃計畫書報核及相關作業時依據平均地權條例及市地重劃實施辦法載明。另有關光榮路以東及以西地區容積率及共同負擔比例之不同，本案計畫係為考量民眾權益及兼顧計畫公平性，依據現行都市計畫分區及公共設施開闢狀況，予以規劃。除涉及本案之變更內容部分併第一點外；其餘照縣政府研析意見通過。
  逾2藍正德東安段135地號陳情人土地周遭均為已開發之建築基地（第一種產業專用區），而該土地係屬細部計畫劃定之第二種產業專用區，另依羅東都市計畫規定該基地須退縮6公尺建築。陳情人認為該筆土地僅272平方公尺，倘未來重劃後土地將更為細分，難以有效利用。建議該筆土地與周遭地區同列第一種產業專用區，採繳交回饋代金方式辦理分區變更。
  經查該筆土地為未開發土地，按本案細部計畫(草案)開發方式應採市地重劃辦理開發。另本案細部計畫劃設之第一種產業專用區係指現況二層樓以上合法建物密集地區，無法配合辦理市地重劃者，另採附帶條件（繳交回饋代金）方式變更分區使用。併逾1案。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由民眾建議事項縣政府研析意見本部都委會專案小組初步建議意見逾3張恆德等3人東安段273等地號1.本案禁建發佈於92年，而內政部93年修改都市計畫法台灣省施行細則第18條放寬工業區得做一般商業使用，本案計畫內容早已不合時宜。
  2.區內第一種產業專用區可使用計畫區重劃後公共設施，卻可不分攤公同負擔，且使用總容積比第二種產業專用區還強，造成極大的不公平。
  3.產業專用區適用項目與乙種工業區相同，只是改名稱。
  4.工業區是否不得作住宅使用，另依據都市計畫法台灣省施行細則第18條第4項規定，一般事務所、一般零售業、旅館…等應是各佔10%的額度，且超過1公頃以上土地也得申請商務中心或倉儲批發業使用，沒有額度限制，故乙種工業區應非僅10%面積可作一般商業使用。
  5.重劃後第二種產業專用區容積由140%變成160%，看似調升，總容積反而減少31%。反對工業區變更為產業專用區1.有關乙種工業區放寬得做一般商業使用其內容及面積限制應依「都市計畫法臺灣省施行細則」辦理。
  2.第一種產業專用區未納入重劃之考量係為降低重劃負擔及兼顧現行使用現況。且第一種產業專用區係以附帶條件方式變更，未繳交代金前，需按原分區（乙種工業區）規定項目使用。另其代金繳交比例，依本案細計土管規定，係依據該區辦理市地重劃平均負擔換算之【各市地重劃區重劃計畫書所載平均重劃負擔比例×土地面積×當年度公告土地現值×(1+當年度徵收補償加成補償成數)換算。】。換言之，第一種及第二種產業專用區之負擔與回饋應屬相同價值且公平。
  3.本案計畫劃設之產業專用區係供地方產業發展而劃設，其使用項目較乙種工業區多元及較高彈性。
  4.工業區依據「都市計畫法臺灣省施行細則」18條規定，應無法做住宅使用，另有關一般商業設施，仍有其使用面積限制，並應經縣（市）政府審查核准後，始得建築。
  5.本案計畫為考量民眾權益及兼顧計畫公平性，參與重劃土地透過調高容積率及使用彈性，以提升重劃後土地價值。陳情人土地係屬由乙種工業區變更為第二種產業專用區，除提高容積外，土地使用項目亦較多元及彈性。併逾1案。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由民眾建議事項縣政府研析意見本部都委會專案小組初步建議意見逾4張恆德等3人東安段273等地號1.本案自97年4月29日經內政部都市計畫委員會第681次會議