MOIO8261-審議事項-第２案：新北市政府函為「變更泰山都市計畫（部分工業區為住宅區）(中山段1005地號等6筆土地)案」。

會議紀錄id

MOIO8261

案件id

b4sS8B

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經新北市都市計畫委員會100年12月29日第15次會、101年2月1日第16次會及101年3月8日第17次會審議通過，並准新北市政府101年5月10日北府城都字第10111715095號函送計畫書、圖等報請審議。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：無。
• 六、本案經簽奉核可，由本會鄒委員克萬（召集人）、李前委員公哲、彭委員光輝、賴委員美蓉、邱委員英浩、蔡委員玲儀、林委員志等7位委員組成專案小組，後因鄒前委員克萬及李前委員公哲於101年12月31日任期屆滿卸任，爰再簽奉核可由何委員東波、金委員家禾遞補，並由何委員東波續任召集人，專案小組已於101年7月25日、102年3月7日、102年7月11日、102年10月22日及103年3月28召開5次會議聽取簡報完竣，獲致具體初步建議意見，新北市政府依上開初步建議意見辦理後於103年4月25日北府城都字第1030717719號函送修正相關回應對照表到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照專案小組初步建議意見(詳附錄一、附錄二)及新北市政府核議意見通過，並退請依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
• 一、本案有關回饋以異地捐贈土地部分，原則同意新北市政府列席代表於會中報告之「新北市都市計畫工業區內作住宅使用合法化案件異地捐地範圍之回饋原則」(詳附件)，惟其捐贈土地範圍，宜再審酌縮小範圍，以提昇環境品質。
• 二、本案超過基準容積部分，其變更前後工業區與住宅區單位銷售之實際增加差額利潤，理應歸屬公眾，惟係屬執行事項，因考量實際銷售總超額利潤恐難以預估，故其差額利潤回饋部分，基於公平合理，應請新北市政府自行查明詳加核算，並將其比例審酌提高，以避免爭議。
• 三、本案請新北市政府查明，涉及違規部分，其懲罰機制包括需再增加回饋內容（不包括第二點）部分，應詳予列明，納入計畫書規定。

附件

• 【附錄一】本會專案小組103.3.28初步建議意見：
  本案原於102年10月22日聽取新北市政府簡報完竣，並獲致初步建議意見，並將初步建議意見函請新北市政府依照補充資料後，提請大會討論，惟有關回饋方案部分，原同意新北市政府所提異地回饋方案，因該方案新北市政府認為執行有困難，故該府以103年3月12日北府城都字第1030443610號函建議改採捐贈代金方式辦理，查與102年10月22日專案小組初步建議意見及本會99年3月30日第727次會議決議「爾後工業區變更案件審議應以捐贈可建築用地為原則」不符，故再次針對回饋方案提出討論。
  有關本案回饋部分，請新北市政府就下列各點辦理，其餘部分仍照專案小組102年10月22日初步建議意見(彙整歷次初步建議意見)。一、有關本案回饋部分，同意仍維持異地回饋方式辦理，惟考量實際執行面，異地捐贈土地其範圍同意於同一都市計畫區之公共設施保留地予以抵充；如有必要經新北市政府同意，異地捐贈土地範圍可擴大至鄰近地區公共設施用地缺乏且具相近地價區段之都市計畫區，其擴大範圍之捐贈原則，請新北市政府妥為訂定，提會說明。二、前述捐贈土地方式應參照「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定，捐贈不低於變更工業區土地總面積0.6760公頃(依據申請變更為住宅區面積0.4259公頃回推計算所得)37%（0.6760公頃×37％約0.2501公頃）之土地，以所需捐贈土地之當期公告現值總值，再以捐贈當期等值之公告現值總值換算異地捐地之公共設施保留地面積。並請針對該回饋方案內容、計算方式，與計畫區毗鄰德隆變更案之回饋方式列表對照，並作詳細比較分析其差異性、公平性及合理性，又如涉及違規部分其懲罰機制(包括增加回饋內容部分)，一併提會報告。三、本案如經本會審議通過，本案異地捐贈之土地，應於主要計畫核定前完成捐贈予新北市政府，再行檢具變更計畫書、圖，報由內政部核定。
  【附錄二】本會專案小組102.10.22初步建議意見(彙整歷次初步建議意見)：：
  本案除意見四有關回饋方案部分，請新北市政府提出詳細內容供大會討論決定外，其餘部分請新北市政府就下列各點詳為補充資料，並提請大會報告後，照新北市政府所提補充內容通過。一、本變更基地於民國97年10月17日依據「都市計畫法台灣省施行細則」第18條第2項第4款，申請設置一般商業設施之ㄧ般事務所及運動休閒設施使用，依法取得建築執照，又於100年1月4日變更設計作技術服務業，並於101年2月取得使用執照，擬配合新北市政府工業住宅輔導政策，透過都市計畫程序，輔導其變更為住宅區，請詳予補充變更之法律背景、變更程序、變更之必要性、正當性、公平性及公益性，納入計畫書。二、請詳予補充「新北市政府都市計畫工業區發展政策」對於目前正辦理中變更泰山都市計畫(第三次通盤檢討)案，有關泰山都市計畫整體發展層面，就空間結構內涵包括產業發展及結構變化、公共設施容受力、產業用地供需與住宅供需等基本分析資料，並提出整體工業區之使用政策及調整之方向、轉型策略及相關完整之因應方案(包括如何確保現存工業區之產業環境與持續使用、對於如何有效杜絕違規使用及懲罰機制、公平性原則、規劃內容及開發方式、分期分區開發…等。)，以及本變更案對應於「新北市工業區整體發展政策」、「泰山都市計畫地區產業發展與空間結構定位之角色與因應策略(或方案)」等資料，提會報告後，納入計畫書。三、請補充分析本變更案區位適宜性，為提升都市機能及環境品質，並促進整體發展，如何就基地完整街廓範圍、區位及周邊公共設施、交通系統等作整體規劃或提出改善計畫，納入計畫書。四、本案因變更基地建築工程已完成施作，經本專案小組要求土地所有權人協調整合附近土地提供公共設施之可能性，並未有結果，另本案提出併同捐贈7％可建築用地總計37％回饋土地，全數採捐獻代金方式回饋，查與「都市計畫工業區檢討變更審議規範」之旨意不符，且捐獻代金方式回饋其合理性有待商榷，故同意新北市政府所提異地回饋方案，請針對該回饋方案內容、計算方式，與計畫區毗鄰德隆變更案之回饋方式列表對照，作詳細比較分析其差異性、公平性及合理性(含與違規懲罰機制之關係)，提出報告，供審議參考。五、參據新北市列席代表簡報說明，目前已有108件列管工業區已取得建照建案，其中52件領得使用執照(內有32件疑作住宅使用，其中19件正辦理都市計畫變更)，該府擬予輔導合法化。請就都市計畫整體長期發展考量、變更緣由之正當性、土地使用合理性、對地區環境影響之衝擊、社會公平性、計畫執行之可行性及事涉部門施政公信力等詳加考量，並就該等案件，分別類型、面積規模、區位條件、環境、交通、公共設施、執行可行性、可能衍生之問題，分門別類詳細彙整列表及訂定評比指標後，研提具體可行之處理原則、優先順序等資料，提請大會報告，並將資料納入計畫書。六、本案提請大會討論前，請新北市政府依據本部都市計畫委員會102年7月30日第808次會審議「變更三重都市計畫（部分工業區為住宅區、公園用地、道路用地）（二重埔段中興小段148地號等11筆土地）案」附帶決議先行辦理後，再予提會。【上開附帶決議：請新北市政府就地區產業政策、工業區變更之定位、目標、方向、轉型策略；整體發展（區域性及小區域）之構想及劃設原則；個別開發之實質內涵（包括社區鄰里關係、交通、動線、如何帶動後期開發及期程…）；變更分區用途、功能、使用強度；道路退縮、人行空間、植栽綠化、防災、救災、景觀、公共設施及開放空間之留設；變更後經濟效益評估；變更工業區之替代策略等研提具體工業區變更通則或方案書面資料，提會報告，俾供其餘審議中及後續工業區變更案件之依循。】七、本案請新北市政府就以下各點詳為補充後，納入計畫書。
  1.為健全都市整體發展及維護開發之公平合理性，本案是否納入通盤檢討一併考量，若是為爭取時效有先行辦理個案變更之必要，則本計畫案是否已依循主要計畫之指導或符合「新北市都市計畫工業區發展政策」，訂有對整體工業區使用調整之相關對策。
  2.為確實了解本計畫區公共設施服務品質，以維護住民活動之便利及良好都市生活環境品質，請市政府依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」相關規定及計畫人口，列表詳為檢討核算本區各種公共設施用地項目、面積、規模及提出適當之改善規劃與建設計畫。
  3.考量本案開發使用後，將促使該區活動人口急速增加，衍生之交通流量將使附近道路負荷急遽惡化，故請市政府列席人員提出「交通影響評估」，並詳實說明因應之區域性與基地內交通動線改善規劃方案及停車需求對策。
  4.本案擬變更為住宅區，應請確實就本計畫地區之人口成長、住宅供需、公共設施容受力及公用設備之配合條件等情形，進行調查分析及推計，並將資料納入計畫書。
  5.請市政府詳為補充說明本案住宅區之功能定位、基地空間配置概要（含分區計畫、配置示意、量體規模、使用強度、動線規劃、停車空間、隔離綠帶及公共開放空間）等基本資料，納入計畫書。
  6.為避免緊急危難及提升開發區內防災應變能力，請市政府提出針對本開發案之緊急防災應變計畫，及如何充實防災設施、健全防災體系，以建構安全的防災空間，並納入計畫書內作為執行之參據。
  7.涉及本會第662、675及727次會會議有關「都市計畫工業區檢討變更審議事項」部分請依下列各點詳為補充，納入計畫書。
  （1）為提升都市機能及環境品質，並促進整體發展，變更範圍宜以一個街廓或面積達一定規模以上為原則；若變更範圍非屬完整街廓者，得以整體規劃並經各級都市計畫委員會審議通過後，納入計畫書內作為同街廓內後續變更審議之準則。
  （2）自願捐贈之可建築用地，不得以代金方式折算繳納，惟經各直轄市、縣(市)政府都市計畫委員會審議決議改採代金者，其代金須優先回饋當地之公共建設。
  （3）變更後之住宅區其容積率不宜比照周邊住宅區容積率，其基準容積率依下列計算式檢討核算，且經核算後之基準容積率不得大於原計畫住宅區之容積率。
  F1＝【A／（A－ΔA）】×FF1：變更後之基準容積率。
  F：變更前工業區之容積率。
  A：變更前工業區面積。
  ΔA：變更前工業區面積扣除自願捐贈之可建築用地面積後，其剩餘部分劃設百分之三十為公共設施用地之面積。
  （4）變更後建築基地不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。
  （5）變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於基準容積之1.5倍，以避免對附近交通、公共安全、環境影響衝擊太大。
  （6）其自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。
  8.請市政府依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」，就本案依該規範有關規定處理情形詳予彙整逐項確實說明。八、本案如經本會審議通過，以回饋方式辦理者，應請新北市政府與土地所權人簽訂協議書，並納入計畫書內，再行檢具變更計畫書、圖，報由內政部核定。
  【附件】新北市都市計畫工業區內作住宅使用合法化案件異地捐地之回饋原則一、訂定依據參據內政部都市計畫委員會99年3月30日第727次會議會臨時動議第1案決議：「爾後工業區變更案件審議應以捐贈可建築用地為原則，折算繳納代金為例外，除非有特殊情形並詳述理由始得改採折算繳納代金，縱使改採代金者，其代金折算方式亦應詳加研議。」。因應都市計畫工業區作住宅使用基地條件限制無法捐贈土地，基於社會公平原則及經都市計畫委員會同意採異地捐地方式辦理者，訂定本原則作依循辦理回饋。二、捐贈土地範圍考量地區特性、土地使用、交通運輸、自然條件、社會經濟及都市發展趨勢等因素，並配合「新北市區域計畫」及「新北市都市計畫整併政策」指導下，將新北市都市計畫工業區有疑似作住宅使用之都市計畫區，依其相近區位條件劃分下列區域：
  (一)溪北區：包含三重、新莊、新莊(迴龍地區)、蘆洲、泰山、樹林、樹林(三多地區)、樹林(山佳地區)、五股等9處都計區。
  (二)溪南區：包含板橋、板橋(浮洲地區)、中和、永和、新店、新店(安坑地區)、土城、土城(頂埔地區)等8處都市計畫區。
  (三)汐止深坑石碇區：汐止、深坑、石碇等3處都市計畫區。
  (四)三鶯區：三峽、鶯歌、鶯歌(鳳鳴地區)等3處都計區。
  (五)台北港區：淡水、淡水(竹圍)、八里、八里(龍形地區)等4處都市計畫區。三、捐贈土地種類依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定，申請變更者應捐贈：
  (一)可建築用地作為公共設施使用。
  (二)公共設施保留地。
  公園、綠地、廣場、體育場所及兒童遊樂用地等5項公共設施保留地及經新北市政府認有需要而同意之公共設施保留地。四、捐贈土地面積計算方式採異地捐地方式所捐贈之可建築用地及公共設施保留地面積，應按申請工業區變更後使用性質相同土地之鄰近地價區段公告現值總值，換算等同於該公告現值總值之異地所捐可建築用地及公共設施保留地面積。五、捐贈土地條件(一)所捐贈之可建築用地，應為完整可供建築使用之土地。
  (二)所捐贈之公共設施保留地需以集中連貫為原則，不得過度零散方式捐贈。
  (三)所捐贈之可建築用地及公共設施保留地需產權清楚且不得以持分方式捐贈。
  (四)所捐贈之可建築用地及公共設施保留地需無產權糾紛、地上地下無管線或設施物等占用情形，並提供無欠稅及設定他項權利等負擔之證明文件。六、捐贈土地期限依本原則辦理捐贈之土地，應於主要計畫核定前完成捐贈予新北市政府，再行檢具變更計畫書、圖，報由內政部核定。
  變更案於內政部都市計畫委員會審竣並接獲會議紀錄通知後，1年內完成完成捐地手續，並備齊相關變更計畫書圖，報請新北市政府轉內政部核定。
  惟因不可歸責於申請人之事由或其他不可抗力等因素，致申請人未能完成捐地期限辦理時，應於事故發生後45日內以書面方式說明理由並檢具相關佐證資料送新北市政府申請展延，其申請展延完成捐地之期限，總計不得超過2年。另若逾越前開期期限者，應提經內政部都市計畫委員會報告維持為工業區，申請人並不得以任何理由提出異議。